Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)
Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:
- ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех. Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
- Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
- Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур. Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
- Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
- Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
- Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Чем нельзя заниматься
Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.
Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:
- физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
- должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
- юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Недостатки и ограничения
Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.
Особенности таких земель
Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:
- Жилые.
- Рекреационные.
- Инфраструктурные.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Сельскохозяйственные.
Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.
Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:
- Сенокосы.
- Участки с посадками.
- Пастбища.
- Пашни.
- Сооружения для ведения хозяйства различного типа.
Использование земли для ведения фермерского хозяйства
Прежде всего, строительные работы на землях сельхозназначения допускаются, когда речь идет о фермерстве.
Учитывая тот факт, что фермеры практически круглые сутки вынуждены находиться на обрабатываемом участке, государство в лице органов власти обычно идет навстречу фермерам, разрешая возведение домов и коттеджей на собственных участках.
В некоторых случаях ситуация требует изменения категории участка, когда его часть вместе с расположенными на ней жилыми постройками меняет статус. Относительно данного вопроса рекомендуется обратиться заранее в органы муниципальной власти или к юристу за получением соответствующих разъяснений и консультаций, касающихся статуса определенного участка.
Встречаются случаи, когда фермеры решают этот вопрос собственными силами, прибегая к постройкам, формально считающимися нежилыми. Это помещения для отдыха сотрудников, душевые. С точки зрения закона возведение подобных построек не запрещается, а потому пользуется спросом среди фермеров. Здесь важно учитывать, что поскольку данный тип построек не относят к жилищному строительству, получить регистрацию в таком жилье невозможно.
В случае, если земли сельхозназначения выделены для дачного или подсобного хозяйства, строительство все-таки допускается, но в определенных пределах. Зачастую такие участки в последующем включают в черту населенных пунктов, что ведет к потере статуса сельхозземель. Решение вопроса с возведением жилой постройки требует предварительного уточнения статуса участка.
Земельные участки для сельскохозяйственного использования – это надел, предоставленный физическому или юридическому лицу для ведения личного подсобного хозяйства или сельскохозяйственной деятельности. Располагается за пределом населённого пункта и отличается плодородием почв или иными характеристиками, допускающими извлечение пользы посредством возделывания плодородных почв или иным образом, соответствующим целевому назначению земель.
Если у вас есть вопросы по выписке из похозяйственной книги — читайте нашу статью.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Что грозит если постройка незаконна
При обнаружении незаконной постройки применяются штрафные санкции. Самым мягким наказанием выступает штраф. Размер штрафа и величина наказания определяется в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ. Это зависит от кадастровой стоимости участка, от вида его использования и организационно-правовой формы владельца.
Минимальный штраф равен 0,1% от кадастровой стоимости (но не менее 2000 рублей) для физических лиц, 1% от кадастровой стоимости (но не менее 100 000 рублей) для юридических лиц. Максимальный штраф равен 1% от кадастровой стоимости для физических лиц и 6% для юридических лиц.
Обратите внимание! Кроме штрафа, применяют такой вид наказания, как принудительный снос здания. Этот метод применяется в случаях, когда постройка наносит вред территории.
И самым жестким наказанием служит изъятие у владельца участка. Оно применяется при отсутствии со стороны владельца участка исполнения ранее вынесенных решений. Участок подлежит изъятию, если на нем в течение 3-х и более лет не ведется сельхоздеятельность, либо если осуществляемые работы наносят непоправимый вред земле. Из расчета периода неиспользования земли исключается время, затраченное на восстановление территории после стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций.
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.