Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена — Новостройки — Журнал Недвижимости
Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка
Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.
Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.
Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).
Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.
Особенности переуступки прав на квартиру
Покупателю нужно помнить:
- Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
- Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
- После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.
Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.
Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.
Зачем они так?
Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.
Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.
К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.
«Сам себе не продашь — никому не продашь» — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.
Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.
При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.
При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.
Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».
«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», — объясняют телеграмеры.
- Подвох первый: цена
- Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.
- Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.
- «И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», — поясняют эксперты ведомства.
Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.
При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.
- Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
- Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.
- Подвох второй: банкротство застройщика
- Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.
Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.
- Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.
- С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.
- В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.
- Подвох третий: темные личности
Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.
В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.
Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.
Правовые основания для заключения договора
В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.
Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.
Налоговые обязательства при уступке права требования
Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.
Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.
Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.
Дополнительное соглашение об изменении дольщика
Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.
Обязательные условия:
- дата заключения;
- стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
- объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
- цена уступки, если сделка возмездная.
В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:
- наименование,
- номер,
- дата заключения,
- наименование сторон,
- объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
- сроки сдачи объекта,
- права на земельный участок, разрешительная документация,
- дата и номер регистрации в Росреестре,
- а также все дополнительные соглашения к нему.
В особых случаях пропишите условия:
- о безвозмездной передача прав;
- о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
- об ипотеке.
Укажите все характеристики кредитного договора:
- данные о его регистрации,
- закладной,
- сведения о банке,
- сумме долга,
- порядке и сроках выплаты платежей — графике,
- сведения об обеспечительных мерах.
До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях. Для этого потребуется один из следующих договоров:
- Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
- О купле-продаже или дарении будущей вещи.
Наиболее часто для передачи прав по ДДУ (в том числе в случаях дарения) используют договор уступки. Его можно заключать до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.
После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.
В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.
Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:
- От имени малолетних и неедеспособных граждан;
- Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
- Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
- Между коммерческими организациями.
Если дарение ДДУ не относится к какому-либо из перечисленных выше случаев, то такой договор заключить можно.
- Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве: опыт исторического исследования теоретической и догматической конструкции и обобщения российской судебной практики. М.: ЮрИнфоР, 2001.
- Белов В.А. Изменения и дополнения положений Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве (общий обзор и комментарий) // Закон. 2014. N 9.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2001. Кн. 1; М.: Статут, 2003. Кн. 2.
- Вошатко А.В. Договор уступки и каузальная сделка // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль: Ярославский государственный университет, 2001. Вып. 8.
- Горбатов К.А. Абстрактность и каузальность цессии // Вестник гражданского права. 2012. N 3.
- Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договоров и ее пределах» // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9.
- Крашенинников Е.А. Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву. Ярославль, 1999. Вып. 6.
- Крашенинников Е.А. Правовые последствия уступки требования // Хозяйство и право. 2001. N 11.
- Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: ГосЮрИздат, 1950.
- Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2004.
- Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005.
- Скловский К.И. Механизм перехода права и последствия цессии // Хозяйство и право. 2002. N 2.
- Скловский К.И. Сделка и ее действие. 2-е изд. М.: Статут, 2015.
- Слыщенков В.А. Передача проданной вещи как исполнительская сделка (к вопросу о юридической квалификации действий по исполнению договора) // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского. М.: Статут, 2015.
- Туктаров Ю.Э. Возражения и зачет при уступке требования // Право и экономика. 2006. N 4.
- Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Статут, 1995.
- Эрделевский А.М. Договор мены в арбитражной практике // СПС «КонсультантПлюс». 2002.
- Югай О.Д. Некоторые проблемы уступки права требования (цессии) // Гражданское право. 2006. N 1.
Недействительность сделки
При заключении договора уступки права требования необходимо обратить внимание на следующие факты, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной:
- если должник — банкрот, то договор цессии, заключенный в течение шести месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признан судом ничтожной сделкой, поскольку в этом случае сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами (Постановление ФАС ВСО от 19.10.2006 N А33-18056/05-Ф02-5316/06-С2);
- если предполагаемая сделка соответствует критериям крупной сделки как для цедента, так и для цессионария, то договор цессии без согласия собственника или одобрения со стороны уполномоченного органа собственника может быть также признан недействительным. В качестве примера приведем Постановление от 13.03.2007 N А82-975/2006-10, в котором ФАС ВВО признал недействительным договор об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве, так как сделка, относящаяся к категории крупных (стоимость сделки превысила 25% стоимости имущества организации, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) и совершенных с заинтересованностью, не была рассмотрена общим собранием собственников в соответствии со ст. 46 Закона N 14-ФЗ . В этой связи суд пришел к выводу о нарушении ст. ст. 45 и 46 Закона N 14-ФЗ, в которых указано, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, а также крупная сделка, совершенная с нарушением требований, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Перед тем как перейти к вопросам налогообложения, возникающим при уступке инвестиционного права, отметим ее ключевые моменты. Итак:
- договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании;
- необходимым условием уступки является передача документов, на основании которых возникло обязательство перед первоначальным кредитором;
- цессия не предполагает полный выход кредитора из правоотношения и допускает уступку права требования третьему лицу в части;
- право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права;
- для нового кредитора (цессионария) сохраняют силу условия о залоге, поручительстве, процентах, иных способах обеспечения обязательства.
Подведем итоги сказанному:
- при уступке прав на жилые площади в строящихся объектах недвижимости, гаражей, машино-мест сумма НДС рассчитывается на дату государственной регистрации сделки с межценовой разницы между приобретенным и уступаемым имущественными правами по расчетной ставке 18/118;
- при уступке нежилых помещений, учитывая, что гл. 21 НК РФ не предусмотрен особый порядок определения налоговой базы, НДС исчисляется со всей суммы, полученной бывшим инвестором от нового кредитора, по ставке 18% на дату государственной регистрации сделки, а в случае предоплаты в счет предстоящей уступки — на дату полученного аванса;
- определение налоговой базы по налогу на прибыль осуществляется на дату государственной регистрации сделки и не зависит от вида недвижимости (жилая или нежилая), права на которую уступаются по договору цессии;
- если имущественное право уступается «упрощенцем», применяющим объект налогообложения «доходы», то доходы учитываются на день поступления в кассу или на расчетный счет денежных средств, полученных по сделке;
- дальнейшая реализация имущественного права требования (переуступка) не влияет на порядок исчисления НДС и налога на прибыль.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Порядок покупки жилплощади
- Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
- Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
- Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
- Акт взаимозачёта требований.
- Согласие супруга на заключение сделки.
- Акт передачи документов от продавца к покупателю.
- Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
- персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
- сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
- сведения о договоре, дающем право требования;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
- Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
- Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
- Оплата налога на прибыль продавцом.