Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как создать агентство недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любая деятельность начинается с первого шага. И те, кто только собирается начать покорять рынок недвижимости, задаются вопросом как начать работать риэлтором без опыта? Тому, кто не имеет своей базы клиента, не знает, как поступить в той или иной ситуации. Ведь клиенты не будут ждать, пока специалист изучит необходимый материал, и предоставит ее покупателю. Поэтому, будьте готовы, что вначале будет действительно сложно, но это не значит, что это повод отступить.
Как начать работать риэлтором: советы новичкам
- Существуют определенные шаги, которые позволят быстрее сориентироваться в непростой области недвижимости.
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
Прибыль и рентабельность агентства недвижимости
Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.
Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.
С кем вы будете работать? На каких условиях? Это будут наемники-профессионалы, или вы начнете с поиска равноправного партнера?
Однажды в разговоре с одним риэлтором мне довелось услышать: «Если бы мне удалось найти сто человек, которые были бы действительно увлечены риэлторским бизнесом, которые были бы готовы заниматься этим делом по 25 часов в сутки, моя компания одна легко покрыла бы все потребности нашего города в риэлторской услуге, ведь передовые технологи по продаже недвижимости у меня уже есть и я могу им обучить». Возможно, и так. Но, собственно, это и есть глобальная цель – создать команду заинтересованных профессионалов. Тогда любая задача будет по плечу.
Ну и, совершенно очевидно, что в риэлторском бизнесе надо разбираться самому. Известны случаи, когда успешные риэлторы по разным причинам выходили из бизнеса на пару лет, а потом, намереваясь открыть свою компанию, вновь становились наемниками, чтобы опять «быть в теме»: риэлторский бизнес очень мобильный, «выпасть из рынка» можно очень быстро. К тому же, без опыта, вы будете изобретать велосипед не полгода, а целых два или больше. Зачем зря тратить время?
Оптимальный вариант — небольшой офис в деловом центре или здании презентабельного вида. Не стоит гнаться за арендой в самом центре, но и помещение подвального типа не подойдет. Офис должен одним своим видом внушать доверие клиентам. Размер офиса зависит от штата. Для трех-четырех человек достаточно 20 кв м. Отдельно стоит предусмотреть отдельную комнату для переговоров с клиентами, так вы избежите опасений клиентов по поводу возможного раскрытия конфиденциальной информации.
Небольшой офис с хорошим ремонтом вызывает доверие
Средняя стоимость аренды офиса такой площади обходится в 30-50’000 рублей в зависимости от локации и условий собственника. При необходимости проведите косметический ремонт, но в целом ориентируйтесь на готовые предложения.
Каким должен быть риэлтор: что делает агент по недвижимости?
Перечень обязанностей риэлтора может отличаться в зависимости от направления, которое специалист выбирает для своей деятельности. Еще влияет то, как он будет работать — самостоятельно или в агентстве недвижимости, где могут быть юристы, ипотечные брокеры и другие специалисты. В перечень обязанностей агента по недвижимости могут входить:
— формирование базы клиентов;
— поиск подходящего варианта для клиента, который хочет купить, продать, снять или арендовать недвижимость, земельный участок;
— составление и публикация объявлений для клиента, который хочет продать объект или сдать его в аренду;
— анализ возможных вариантов, которые можно предложить клиенту;
— ведение переговоров со сторонами;
— осмотр недвижимости и ее оценка, проведение показов для людей, которые хотят купить объект;
— проверка юридической чистоты сделки. Таким образом обеспечивается защита клиентов от риска мошенничества, когда объекты продают не их собственники, когда находятся неизвестные ранее наследники жилья или выясняется, что право собственности владельцем получено незаконно;
— поиск застройщика и проверка его надежности, если будущий собственник квартиры намерен приобрести недвижимость на стадии котлована, заключив договор долевого участия в строительстве;
— консультация клиентов по вопросу проведения сделки;
— подбор подходящих вариантов для оформления ипотечного кредита и консультация по условиям кредитования финансовых организаций региона;
— консультация по вопросам применения бюджетных средств для покупки жилья — использование материнского капитала, оформление военной ипотеки;
— консультация по вопросам налогового вычета и помощь в его оформлении после приобретения жилья;
— консультация по вопросам налогообложения при продаже недвижимости или сдаче ее в аренду;
— консультация по вопросам продажи жилья, в которой право собственности или доля принадлежит несовершеннолетнему, помощь в получении разрешения на проведение сделки от органов опеки;
— заключение предварительного договора купли продажи;
— оформление и сбор пакета документов, необходимых для проведения сделки;
— помощь в передаче задатка за недвижимость;
— подписание основного договора купли-продажи или заключение договора аренды;
— помощь в регистрации права собственности нового владельца. Это может быть сопровождение в МФЦ или проведение электронной регистрации права собственности через сайт Росреестра;
— проведение сделки по доверенности от клиента. Оформляя доверенность, собственник объекта или его покупатель может уполномочить риэлтора провести все этапы сделки до регистрации права собственности.
Список того, чем может заниматься риэлтор, не ограничивается обозначенными позициями — агент по недвижимости может оказывать и другие услуги. Их перечень будет отличаться в зависимости от конкретной ситуации и задач, которые ставит перед риэлтором клиент.
Как избежать частых ошибок новичку
Чтобы избежать ошибок или ложных представлений о работе риэлтором, начинающему специалисту нужно как можно полнее представлять себе круг своих обязанностей. Просмотр объявлений, сопоставление разных вариантов, звонки собственникам объектов и потенциальным покупателям – лишь 1/10 часть работы риэлтора, да и то далеко не самая значимая. Помимо этого профессионал занимается еще и консультацией потенциальных продавцов и покупателей, проверкой документов для обеспечения юридической безопасности сделки, а также составлением сложных альтернативных цепочек. Кроме того, риэлтор – это в том числе и психолог, он умеет найти компромисс даже тогда, когда люди, сильно нервничая, ведут себя непоследовательно или даже некорректно, а также учесть порой противоречивые интересы всех участников сделки.
Во всех крупных агентствах недвижимости Москвы есть риэлторы-наставники, которые обучают новых сотрудников тонкостям профессии риэлтора, делятся своим богатым опытом, а также помогают разрешать сложные ситуации, которые могут возникнуть при подготовке и заключении сделок по купле-продаже жилья. Благодаря их помощи новые сотрудники довольно быстро получают необходимый опыт работы в этой профессии.
Бизнес-план агентства недвижимости с нуля
Самое простое агентство недвижимости, в котором владелец будет исполнять роль директора и риэлтора, потребует инвестиций
| Наименование | Значение |
|
Первичные затраты |
|
| Приобретение мебели для офиса | 20 тыс. руб. |
| Покупка оборудования для офиса (компьютер, ПО, факс, телефон, копировальный аппарат) | 30-50 тыс. руб. |
| Разработка сайта | 10-30 тыс. руб. |
| Проведение рекламной кампании | 10-100 тыс. руб. |
|
Ежемесячные расходы |
|
| Оплата аренды помещения | от 5 тыс. руб. |
| Расходы на мобильную связь | 500-1 тыс. руб. |
| Расходы на транспорт | 1-30 тыс. руб. |
| Заработная плата бухгалтеру | от 3 тыс. руб. |
Отзывы предпринимателей:
Рынок недвижимости существует в условиях сильной конкуренции. Новичкам без опыта и с небольшим бюджетом лучше начинать вести бизнес в качестве частного риэлтора, постепенно развивая и расширяя направление.
Деятельность имеет сезонный характер нарастающая активность в теплое время года и спад в осенне-зимний период.
Рынок недвижимости очень чувствителен к экономической ситуации в стране, финансовые скачки часто негативно сказываются на объеме продаж.
Всегда есть риск потерять клиента, потратив на него силы и время, поэтому для защиты своей деятельности важно всегда заключать соответствующий договор о сотрудничестве.
Обычно в маленьких городах наблюдается невысокая активность клиентов, однако и уровень конкуренции в них значительно ниже.
Как и в любом другом деле, у открытия агентства недвижимости будут свои риски. Однако этот рынок постоянно развивается и остается очень перспективным. Здесь на успех сильно влияют личностные и человеческие качества работающих в агентстве риэлторов, а также репутация и профессионализм самой компании.
Когда регистрация будет завершена, можно подбирать офис. Для начала стоит определиться с сегментом клиентов. Если это успешные и обеспеченные люди, лучше выбирать офис в центре города рядом с деловым кварталом. Так у клиентов будет уходить минимум времени на дорогу, к тому же они будут относиться к агентству как к респектабельному, на одном с ними уровне.
Открывать агентство эконом-класса лучше в проходном, людном месте, чтобы до вас было легко добраться общественным транспортом, а вывеска была на виду.
Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира»: – Раньше, если офис располагался на втором этаже и выше, количество посетителей снижалось почти до нуля. Мои знакомые в 2013 году, когда рынок был на подъёме, сняли офис на втором этаже рядом с рынком, закупили мебель, повесили огромную растяжку… и за полгода ни одного человека с улицы не зашло! В результате они закрыли фирму. Но компенсировать неудачное расположение офиса может хорошая реклама. На 2-3 этаж по рекламе в интернете люди теперь поднимутся.
Стоит обратить внимание на площадь офиса и количество комнат. Будет странно, если пришедшего клиента будет просто некуда усадить, потому что каждый клочок крохотной комнаты заставлен столами. Нормальному человеку из такого агентства сразу захочется сбежать.
Как стать успешным риэлтором?
Помимо осуществления предпринимательской деятельности, нужно постоянно совершенствовать собственные законодательные и риэлторские знания. Если таких знаний мало, то можно быстро разориться по двум причинам. Первая – это участие в незаконных сделках. А вторая – персонал может обвести вокруг пальца необразованного руководителя и положить в карман большую часть прибыли.
Желательно сразу после открытия АН планировать в бюджете расходы на посещение специализированных сертифицированных риэлторских курсов и программ. Это позволит быть в курсе любых изменений рынка и лучше видеть возможности для бизнеса на рынке недвижимости. Если в штате сотрудников есть надежный и проверенный сотрудник, то на повышение его профессионального уровня успешный риэлтор может потратить определенную сумму.
Если количество знаний и уровень самого агентства уже заслуживают не только внимания большого количества клиентов, но и зависти со стороны конкурентов, то можно задуматься о регистрации в региональной Ассоциации риэлторов.
Многие делают ошибку и начинают сбор документов сразу для Российской Гильдии риэлторов. Сразу нужно понять, что попасть в такое закрытое сообщество новичку очень сложно. Поэтому лучше пойти окольными путями и стать сначала членом нескольких местных сообществ.
Открытие агентства недвижимости: как начать
Решение открыть свое агентство недвижимости чаще всего принимают бывшие сотрудники аналогичных компаний. За время работы они приобретают необходимый опыт, постигают все тонкости организации такого бизнеса, как агентство недвижимости. А некоторые забирают с собой и базу данных, если работодатель не позаботился о том, чтобы обеспечить качественную защиту коммерческой информации.
Такие люди примерно знают, что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости, и даже планируют создать компанию с нуля неофициально, не задумываясь над тем, какими проблемами это может обернуться. Им кажется, что никаких особых сложностей возникнуть не должно: достаточно арендовать помещение под офис, приобрести минимум мебели и оргтехники – и все готово для того, чтобы миллионы сами потекли в руки новоявленного бизнесмена.
В действительности все оказывается не так просто, как в мечтах. Рынок недвижимости переживает настоящий бум, и количество новых риелторских агентств растет с огромной скоростью. Но почти такими же темпами увеличивается количество компаний, которые не выдерживают реалий российского рынка недвижимости, и закрываются, не проработав и года.
Почем недвижимость?
БАЗА ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ
Первое, о чем надо подумать, открывая свое дело – о формировании базы данных клиентов. Причем надо завести отдельную базу продавцов и отдельную – покупателей. Проще всего сформировать базу продавцов, для чего улицы города, особенно доски у подъездов обклеиваются объявлениями: «Молодая семья без детей купит квартиру в вашем доме».
Как правило, на такие объявления откликаются владельцы однушек или двушек с косметическим ремонтом и невысокой стоимостью – самым ходовым товаром на рынке. Пообщавшись с ними, вы можете взять их контакты и пообещать перезвонить позже. По этому же принципу работают объявления в газетах и Интернете. Но во всех случаях надо уточнять, с кем конкретно вы говорите – с собственником или посредником.
Сложнее сформировать базу покупателей, хотя именно на ней держится работа агентства. Сформировать ее можно, анализируя объявления в регулярных изданиях. Также можно искать контакты самостоятельно, для чего вывешивать объявления о продаже квартиры. Имея наполненную одну и вторую базы, можно уже вести переговоры о сделках, для чего подыскать в базе продавцов максимально подходящие варианты для имеющихся покупателей.
Начинать бизнес в сфере недвижимости незнающему всех тонкостей человеку – довольно рискованный шаг. Чаще всего руководителями таких компаний становятся бывшие агенты по продаже недвижимых объектов. Однако, если вы таковым не являетесь, но хотите открыть риэлторскую контору, вам следует еще больший упор сделать на предварительное изучение нюансов данной сферы. Прежде всего, необходимо понять для себя то, чем конкретно вы будете заниматься, какие услуги будет предоставлять ваша фирма, и четко определить основные задачи, которые должны быть выполнены на первых этапах.
Первые полгода много финансовых средств и ваших сил уйдет на то, чтобы раскрутить новую компанию и завоевать определенную популярность. Чаще всего, именно этот период и определяет дальнейшую жизнь компании. Если предприниматель стартанет грамотно, то бизнес будет иметь все шансы на дальнейший успех и развитие. Неправильные же действия в самом начале могут поставить крест на бизнесе, который еще даже толком и не начинался.
Не стоит сразу же думать только о прибыли – первые месяцы работы должны быть в основном нацелены на организацию работы всех отделов компании и наработку базы клиентов. Если вы являетесь начинающим предпринимателем, то для вас крайне важным будет наличие в вашей компании грамотных специалистов, которые знают и разбираются в механизмах работы рынка недвижимости. Как минимум, необходим человек, разбирающийся в принципах кредитования недвижимости, а также рекламщик (желательно, имеющий опыт работы именно с недвижимостью).
Спасибо за прочтение моей статьи! Если Вам понравилось — поделитесь ей в соц.сетях или месенджерах, мне будет очень приятно.
Максим Миллер / автор статьи
Бизнесмен, инвестор. Консультант-эксперт с 12-летним опытом работы в области кредитования, финансов, бизнеса и инвестиций. За 2020 год провел анализ 548 предложений банковских и страховых учреждений.
Связь и реклама на сайте
Как стать успешным риэлтором?
Помимо осуществления предпринимательской деятельности, нужно постоянно совершенствовать собственные законодательные и риэлторские знания. Если таких знаний мало, то можно быстро разориться по двум причинам. Первая – это участие в незаконных сделках. А вторая – персонал может обвести вокруг пальца необразованного руководителя и положить в карман большую часть прибыли.
Желательно сразу после открытия АН планировать в бюджете расходы на посещение специализированных сертифицированных риэлторских курсов и программ.
Это позволит быть в курсе любых изменений рынка и лучше видеть возможности для бизнеса на рынке недвижимости.
Если в штате сотрудников есть надежный и проверенный сотрудник, то на повышение его профессионального уровня успешный риэлтор может потратить определенную сумму.
Если количество знаний и уровень самого агентства уже заслуживают не только внимания большого количества клиентов, но и зависти со стороны конкурентов, то можно задуматься о регистрации в региональной Ассоциации риэлторов.
Многие делают ошибку и начинают сбор документов сразу для Российской Гильдии риэлторов. Сразу нужно понять, что попасть в такое закрытое сообщество новичку очень сложно. Поэтому лучше пойти окольными путями и стать сначала членом нескольких местных сообществ.
Самой распространенной услугой, которую представляет агентство недвижимости, является покупка квартир. На самостоятельный поиск нового места жительства может уйти достаточно много времени и средств, поэтому специальные организации могут избавить вас от этих хлопот за небольшую сумму. Стоит отметить, что вы можете перечислить риелторам все свои требования по поводу желаемого жилья, и они найдут для вас тот вариант, который является наиболее подходящим.
Если вы задумались о принципе работы агентства недвижимости, то он примерно следующий:
- риелтор рассматривает заявление от клиента и связывается с ним лично;
- в результате бесплатной консультации выясняются все мельчайшие детали;
- агент недвижимости начинает поиск подходящего жилья в базе данных.
Если новая квартира или дом полностью устраивают клиента, то происходит заключение договора купли-продажи с хозяином, а также выплата комиссионных агенту. Однако бывает и так, что в базе данных агентства недвижимости нет жилья, которое бы удовлетворяло требования заказчика. В таких случаях риелторы занимаются поиском квартиры «вручную», перебирая объявления в газетах и в интернете.
Как осуществляется сбор информации?
Большинство крупных организаций просто предпочитают скупать базы данных об арендодателях, покупателях и продавцах на специальных биржах, однако в некоторых случаях поиском подобной информации занимаются специальные сотрудники. В базе данных обычно указаны следующие позиции: имя клиента, его контактная информация, географическое расположение объекта, желаемая стоимость, этаж квартиры, количество комнат, квадратура и прочая информация, которую указал клиент на специальном сайте.
Такие базы должны пополняться регулярно, чтобы агентство могло продуктивно вести свою деятельность. Распределением полученной информацией занимается руководство компании. Каждому агенту выдается целый список потенциальных клиентов, которых следует обзвонить и назначить личную встречу при необходимости. Если же клиент не соглашается на условия, которые диктует ему риелтор, то он отправляется в самый низ списка.
Выстраиваем отношения с кол-центром
При организации кол-центра или привлечении внешних операторов важно правильно мотивировать персонал. Самая распространенная ошибка – мотивация не на проведенные встречи, а на назначенные. В такой ситуации сотрудники могут уговаривать клиентов и формировать «левые» назначения «Давайте я зафиксирую встречу, на всякий случай. Это вас ни к чему не обязывает». Такая работа нерезультативна, а статистика не соответствует действительности.
Правильная мотивация – на реально проведенные встречи. Конверсия из лида во встречу должна быть 30–40 %. Иногда может доходить даже до 50 %. Поэтому, если у вас есть 100 лидов, то должно быть 30–40 показов объектов. Исходя из этих показателей выставляется план для сотрудников кол-центра и рассчитывается их зарплата.
Операторы кол-центра должны иметь основные навыки менеджера по продажам. Одна из задач при работе с телефонными звонками – установить контакт с потенциальным клиентом, правильно провести квалификацию лида, выяснить потребности и презентовать услуги агентства. Успешный результат – закрытие звонка на встречу.
Разработайте и используйте в работе кол-центра скрипты – разговор по скрипту значительно увеличивает конверсию этого этапа.