Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода от принятия закона для туриста понятна – он сможет получить предсказуемый турпродукт. Кроме того, сами гостевые дома станут более безопасными и подготовленными с точки зрения инфраструктуры объектами размещения. Это и пожарная, и санитарная безопасность, и соответствие количества сотрудников количеству номеров.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
В ЧЕМ ПОЛЬЗА ВЫХОДА ИЗ ТЕНИ ДЛЯ САМИХ ГОСТЕВЫХ ДОМОВ
Эксперты видят два главных позитивных момента для владельцев гостевых домов, которые можно было бы использовать для мотивации к включению в официальный реестр.
Так, вывод гостевых домов из «тени» облегчит работу с ними для инвесторов (в том числе управляющих компаний из отельных сетей). Во многих регионах гостевые дома располагают 10 и более номерами, это интересные для них объекты. Собственникам может быть интересно отдать свой объект в управление.
«Отсутствие у гостевых домов правовых оснований для ведения деятельности по размещению туристов сейчас осложняет работу инвесторов с ними. Если объект находится на земле под ИЖС, мы не можем взять его управление для работы с ним как средством размещения. По закону объект размещения обязательно должен получить категорию, а сейчас сертификацию по звездности может получить только собственник. Но системы сертификации для жилого помещения пока нет, значит, собственник запросить «звезды» не может. Закон, вводя понятие «гостевого дома», поможет разомкнуть этот порочный круг», – говорит Алексей Высоканов, руководитель гостиничных сетей «Ателика» и «Дивный мир».
Еще важный момент: после вступления в силу закона, гостевые дома смогут участвовать в акции туристического кешбэка, это повысит спрос на них.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Регистрация домов на землях ИЖС и ЛПХ
Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.
Для регистрации дома в Росреестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Что нужно для строительства
Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
— описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.
Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.
Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет. Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.
Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.
От чего зависит площадь дома
Став обладателем земельного участка, многие мечтают построить шикарный дом, чтобы отдыхать с семьей на природе. Мечты у всех свои: кто-то планирует построить 3-х этажный особняк с мансардой и разбить английский парк, кому-то милее уютный коттедж с большим фруктовым садом, а другим нужен небольшой дачный домик и огород. Однако, помимо земли в собственности и финансов для строительства, владельцу будущего загородного жилья необходимо еще на этапе разработки проекта учесть все законы и нормы, регулирующие любое частное строительство.
Выбор площади дома и места размещения на участке зависит от нескольких факторов, каждый из которых влияет на план будущей постройки:
- Особенности почвы.
- Регион проживания.
- Площадь земельного надела.
- Категория земель для застройки.
- Материалы для строительства.
- Нормы пожарной безопасности.
- Градостроительные регламенты.
- Бытовые и санитарные нормативы.
- Конфигурация (форма) земельного участка.
- Имеющаяся инфраструктура и требуемые коммуникации.
Все эти нормативы регулируются Градостроительным и Земельным кодексом РФ, а также местными органами власти.
Понятие жилого и садового дома
Садовый дом — это строение, которое не предназначено для круглогодичного проживания. Предполагается, что такой домик не имеет канализации, отопления и водоснабжения и подходит только для сезонного пребывания в тёплое время года.
То есть садовый дом это всем привычная дача (летний дом). С 1 января 2019 года понятия «дача», «дачный участок», «дачный дом» были исключены из законодательства.
Юридическое определение садового дома дано в 217-ФЗ (п.2 ст. 3): «садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании».
Именно это определение пришло на смену дачам и всему связанному с ними — всё, что было «дачным», стало «садовым» в соответствии с 217-ФЗ.
Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов
- Объект, возводимый на участке под ИЖС не должен превышать высоту в 3 этажа;
- Максимальная площадь жилой постройки не может превышать 1,5 тыс. квадратных метров;
- Застройщик должен знать и учитывать границы «красной» линии;
- На участке площадью 1,2 км не позволено размещать более одного жилого строения.
- 3 метра – минимальное расстояние от жилой постройки до капитального искусственного ограждения;
- 1 метр – минимальное расстояние, которое должно быть между забором и любой нежилой постройкой;
- Участок огораживают не менее чем в 1 метре от кустарника и 2-4 метрах от деревьев;
- Если на примыкающем по соседству участке имеется баня, то разделительное ограждение должно проходить на расстоянии не менее 8 метров от нее;
- Постройка бытового назначения (туалет) должна располагаться в радиусе 12 метров от жилого дома;
- Не ближе чем 8 метров от жилого дома и не менее чем за 20 метров от колодца владелец участка должен располагать компостную яму;
- Возведение построек, предназначенных для скота – за 12 метров от жилого дома.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.