Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на этапе котлована: выгодно или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Покупка квартиры на этапе котлована — процесс, требующий немало времени и сил. Несмотря на жёсткие требования законодательства к застройщикам, риски у подобных сделок всё же существуют. Если девелопер не сможет выполнить обязательства по ДДУ по причине банкротства, стройка будет заморожена. В таком случае участнику долевого строительства вернутся деньги или ему придётся дожидаться завершения стройки другим девелопером.
Приобретение строящегося жилья на стадии закладки фундамента — достаточно выгодный вариант для покупателей, у которых есть другая недвижимость. Но нужно учитывать и нюансы подобных сделок. Взвесьте все преимущества и недостатки покупки квартиры в строящемся доме, адекватно оцените свои возможности и только потом начинайте искать подходящий вариант будущего жилья.
С какими рисками можно столкнуться?
Несмотря на очевидные преимущества, у покупки квартиры в новостройке на этапе котлована в Екатеринбурге или другом городе России есть ряд рисков, на которые нельзя не обратить внимание.
Например, возможны задержки в строительстве, связанные хоть с экономической ситуацией в стране, хоть с погодными условиями или нехваткой ресурсов. История знает случаи, когда стройки затягивались на года или замораживались насовсем, до лучших времен.
Все это влияет на фактор времени, если даже стройка будет идти по плану и застройщик сдаст объект вовремя – до готовности квартиры пройдет какое-то время, так что, подождать всё-таки придется.
Кроме того, возможны изменения и в проекте дома или застройки, что может повлиять как на планировку квартиры, так и на вид за окном. Никому не понравится вместо обещанного вида на парк смотреть на фасад соседнего дома.
Что важно при приемке жилплощади?
Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.
Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.
Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.
Отнеситесь к выбору застройщика повнимательнее.
Если Вы все взвесили и не отказались от решения покупать жилье на этапе застройки, то нужно найти надежного застройщика. Посмотрите, где будет находиться будущий дом, в какой стадии находится строительство. Какие отзывы о застройщике оставляют люди и по возможности поговорите в личной переписке с теми, кто уже приобрел там квартиры.
У уважающей себя компании должен быть официальный и нормально функционирующий сайт, который может дать подробную информацию о подрядчике и всех разрешительных документах и лицензиях. Бывает, что на портале документов может не оказаться. Тогда попросите уполномоченное лицо девелопера показать их. А еще о надежности говорит и список партнеров застройщика в виде банков и государственных учреждений. Узнайте, есть ли доступные ипотечные программы в этом доме на льготных условиях.
Неплохим гарантом выступает сотрудничество с банками, которые выступают партнерами. Некоторые застройщики предлагают вторичную жилплощадь от предыдущих владельцев. Это те фирмы, которые имеют свои риэлторские отделы, поэтому у них больше предложений, которые они готовы подобрать по сходной цене тем, кто уже когда-то являлся их клиентами.
Получение документов на квартиру.
Не забывайте, если Вы уже приобрели жилье, то до окончательного въезда туда еще предстоит пережить немало. Если верить статистике, то с момента покупки и до въезда может пройти до трех лет. И срок, когда Вы туда фактически должны въехать, должен быть прописан в договоре. Если эти сроки были нарушены, то компания-застройщик платит неустойку. На этапе завершения она должна зарегистрировать построенные квартиры в специальных органах и иметь на руках акт, который говорит о том, что состоялся ввод в эксплуатацию. В этом случае компания может уже продавать как жилые, так и коммерческие квартиры с помощью договора купли-продажи.
На этапе его заключения сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. В наш век высоких технологий это можно сделать с помощью интернета. Когда все завершится, покупатель уже является полноправным владельцем и может распоряжаться квартирой так, как он посчитает нужным. Сюда же входит и ситуация с продажей. Поэтому сейчас на рынке можно найти не только объявления от риэлторских контор, но и от физических лиц.
Если говорить о процедуре сделки, то тут нет никаких существенных отличий. Обычно для этого обращаются к юристу или нотариусу. И со стороны покупателя важно иметь представление о том, кто фактический владелец. Именно он и должен непосредственно подписывать документы, представляя одну из сторон. Если Вы имеете дело не с застройщиком, а с таким же гражданином, как и Вы, то не забудьте уточнить, был ли он в браке, когда покупал квартиру. В этом случае нужно будет заручиться письменным согласием на продажу от второго супруга. Если его не будет, то потом можно заиметь проблемы с судебным делопроизводством, если окажется, что второй супруг и понятия не имел, что их совместно нажитое жилье продается.
Аргумент за: большой выбор
В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату.
Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.
Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.
Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Доводы за: можно сэкономить
Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.
Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).
Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным. По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации). Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.
Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.
Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.
Эксперты говорят, что в столице позже положенного срока сдается больше половины объектов — до 44% (в Подмосковье до 85%). На фоне нестабильной экономической ситуации, а также изменений на рынке, возрастает риск банкротства девелоперов. Следовательно, вложение в еще не возведенную недвижимость – это тоже риск.
Чтобы сэкономить и не прогадать, Андрей Колочинский советует внимательно выбирать застройщика, смотреть его документацию, ранее сданные проекты. Лучше покупать жилье в ЖК, где уже есть сданные корпуса, в которых живут люди. У проверенных застройщиков можно вкладываться в новый проект, хотя не стоит забывать, что сейчас банкротство может грозить всем. Например, Urban Group долгие годы сдавала объекты практически в срок. Потом были просрочки и крах.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
От чего зависит скидка на разных объектах
О. Офицерова, делая анализ дисконта в кризисном 2016 г., пришла к поразительным выводам. Оказывается, «скидка на объект» (т.е. цена на начальном этапе работ) может составлять 50%. В 2020 г. столь щедрых предложений мы не нашли. Однако дисконт в 20–40% – вполне реальная цифра. Связано это с тем, что в последние несколько лет активизировались государственные программы ипотеки.
Банки стали охотнее кредитовать девелоперов, а те, обрадовавшись, пересмотрели ценовую политику. Но тенденция осталась: скидку главным образом формирует необходимость застройщика получить средства в самом начале. По мере продвижения работ дисконт снижается, постепенно переходя в наценку.
Помимо этапа строительства, на скидку влияет востребованность недвижимости. Но если ЖК не сильно интересуются покупатели, это не всегда говорит о его бесперспективности. К примеру, новые локации ещё не успели обжить, в свежий район может прокладываться метрополитен или большая дорога.
Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.
И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.
Выгодно ли сейчас покупать квартиру на стадии котлована
Долевое строительство регулируется 214-ФЗ и 151-ФЗ. Введенная с 2019 года новая система расчетов повлияла на стоимость предложения в процессе строительства. Застройщики стали нести больше издержек. Они не могут напрямую пользоваться деньгами дольщиков, а для строительства применяют проектные системы банковского финансирования под проценты, в среднем 12%. При этом появляется обязательство выполнить условия по планам ежемесячных продаж квартир. Поэтому сохраняются дисконты, но они не такие большие, как до введения новых правил.
Стоимость квартир в строящемся доме выросла на 8–10%. Но с учетом обстановки на рынке недвижимости и тенденции к росту покупательского спроса выгода при покупке не снизилась. После полного завершения строительного цикла квартира может стоить дороже на 20–25%.
Рост ценника происходит скачкообразно. Первый скачок на 3–6% происходит в среднем через полгода от начала стройки. Далее подъемы зависят от внешних факторов — начало выдачи ключей, развитие прилегающей инфраструктуры, открытие ветки метро. Новая станция метро поднимет стоимость квартиры на показатель до 10%. Наиболее выгодно оформлять ДДУ на нулевом этапе строительства в момент открытия продаж. За меньшие деньги можно купить квартиру с современными решениями — встроенной системой кондиционирования, панорамными окнами, подземной парковкой. Фиксированная сумма покупки позволяет не беспокоиться об инфляции, подорожании строительных материалов, волнениях на рынке недвижимости. Однако из-за возможных ошибок в расчетах итоговый рост стоимости квартиры может оказаться нулевым, и покупка будет невыгодной.
До старта продаж, минимальная цена
Раннее инвестирование в квартиры ЖК хорошо тем, что покупатель может выиграть на разнице между покупкой будущей недвижимости и ее последующей продажей. Если жилье приобретается в целях перепродажи, то этот вариант — наиболее выгодный. Но имеется нюанс, под названием “договор бронирования”. Он заключается между девелопером и покупателем, ввиду того, что строительная компания не имеет право продавать недвижимость в доме до получения заключения о соответствии от Минстроя. В договоре прописываются интересы обеих сторон — покупатель подтверждает намерение купить недвижимость у девелопера, последний же подписывается под обязанностью выгодно продать квартиру. За составление документа придется внести небольшую сумму — обычно от 10 до 50 тыс. руб.