Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.3. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последние годы значительно увеличилось количество исковых заявлений о разделе земельного участка, либо об определении порядка пользования ими. По своей сути эти споры разные, однако их объединяет предмет спора – земля. Порой даже не важно, на каком праве принадлежит земля лицам, которые подали иск.
Раздел земельного участка в натуре
Так земельный участок может принадлежать им на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного бессрочного пользования. Споры относительно земельного участка происходят в большинстве случаев при наличии нескольких собственников на один земельный объект, т.е.
когда земля находится в общей долевой собственности.
Когда имущество находится в общей долевой собственности, то сособственники должны согласовывать порядок пользования земельным участком.
Согласия они могут достичь мирным путем, либо, обратившись в суд, с соответствующим исковым заявлением и тогда судья определит порядок пользования земельным участком, либо примет решение о разделе земельного участка.
Чаще всего владельцам не удается договориться и тогда они обращаются в суд.
Таким образом, разрешение споров при общей долевой собственности на землю можно свести к судебным разбирательствам:
- о разделе земельного участка в натуре;
- об определение порядка пользования земельным участком.
При разделе земельного участка в натуре на несколько самостоятельных участков прекращает право собственности на первоначальный участок, находящийся в общей долевой собственности. В результате реального раздела образовывается несколько новых земельных участков.
Долевая собственность на земельный участок и на любое недвижимое имущество выражается дробным числом, например 1/2, 2/3, 1/6 и т.д. Так, если право собственности на земельный участок принадлежит четверым гражданам и доли их равны, то каждому из них принадлежит по ¼ доли земли.
Особенности раздела земельного участка
Чтобы разделить землю на несколько самостоятельных территориальных единиц, необходимо установить границы исходного надела. Для раздела земельного участка необходимо подготовить межевой план. Заказать его можно у кадастрового инженера. Специалист с помощью спецоборудования произведет обмер территории, рассчитает ее площадь, установит координаты поворотных точек и зафиксирует данные в технической документации.
Проверить, стоит ли земля на госучете, определены ли границы, есть ли какие-либо ограничения прав собственника можно с помощью выписки из ЕГРН. Справка составляется на основании данных, зафиксированных в Росреестре.
Изучить общедоступные сведения по объекту из базы ЕГРН может каждый гражданин. Получить выписку можно непосредственно в отделении Регпалаты или в МФЦ. Если вам срочно нужно проверить надел на юридическую чистоту и узнать его характеристики, подайте онлайн-запрос на изготовление документа на портале EGRNKA.ONLINE.
Отдельные нюансы, которые нужно знать при разделе участка
Формирование новых земельных участков из уже существующего надела — процедура сложная, которая требует знания определенных нюансов законодательной системы. Особенности разделения:
- Сделать несколько обособленных ЗУ из одного возможно, если земля принадлежит частному лицу. Муниципальные или государственные владения перед разделом нужно приватизировать;
- Соглашение на процедуру от совладельцев не требуется, если разделение происходит по решению суда;
- К новым участкам необходимо организовать пути подъезда;
- Зарегистрировать новые ЗУ в Регпалате можно лично, онлайн или через законного представителя;
- Регистрация имущественного права предполагает внесение госпошлины.
Правила, принципы и этапы раздела земельного участка
Любой земельный участок имеет свои характеристики, это может быть делимый или неделимый земельный надел. Также у него могут иметься другие нюансы и особенности.
Все данные о возможности оформления земельного раздела имеются в градостроительном плане. По регламенту составление и получение этого документ – обязательная процедура.
Еще одно обязательное правило для раздела участка – необходимость прохождения государственного учета на каждый новый участок.
В результате появления новых участков на базе старого первоначальный участок прекращает свое существование. Без этого условия раздел невозможен в принципе. При этом прежний собственник имеет право на каждый из новых участков.
Для чего делят земельные участки: когда это сделать не удастся
Вопросы образования новых наделов на базе существующих регламентируются ст. 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ. Оснований для раздела земельного участка может быть много. На практике чаще всего встречаются следующие:
- Участок является частью наследственной массы. Каждый из наследников желает получить свою долю.
- Супруги развелись и делят совместно нажитое имущество.
- Собственник полагает, что ему не нужен столь большой участок. Он хочет разделить его на несколько меньшей площади. Часть оставить себе, часть продать.
Но только желания собственников или сособственников для раздела недостаточно. Нельзя самостоятельно ставить заборы и считать, что выделенные наделы являются самостоятельными объектами недвижимости.
Необходимо соблюсти следующие условия:
- Все собственники согласны на раздел земельного участка в соответствии с нормами земельного права. Если кто-то один желает выделить свою долю, остальные в присутствии нотариуса должны подтвердить, что не возражают против этого.
- Для вновь образованных участков сохраняется вид разрешенного использования и категория земель.
- К каждому объекту есть подъезд.
Территории, выделенные под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, разделить на меньшие наделы нельзя Во всех иных ситуациях при разделе необходимо ориентироваться на минимальные нормы площади, установленные для земельных участков на уровне федерального и регионального законодательства.
Последний пункт требует отдельного пояснения. В Земельном кодексе значится, что площадь участка, выделенного для ведения личного, приусадебного, дачного хозяйства, не может быть меньше 6 (шести) соток. В некоторых регионах этот предел снижен до 4 (четырех) соток.
Например, если трое наследников получили от родителей в наследство участок площадью 10 соток, они не смогут его поделить, так как площадь вновь образованных объектов будет меньше санитарной нормы. Совладельцам придется искать иные способы решения проблемы. Например, участок останется в собственности одного из них, а остальные получают компенсацию. Как вариант, имущество можно продать и поделить деньги. Если же владельцы вообще не могут прийти к единому решению, им придется обращаться в суд.
Раздел многоконтурного земельного участка
В практике землепользования встречаются многоконтурные участки. Это — особые образования, в которых граница может включать в себя несколько замкнутых контуров. Например, пастбище или луг может располагаться через дорогу от основного двора или даже через улицу. Часть территории может вообще не быть земельным участком (озеро, пруд, заболоченная местность) либо не принадлежать к общей площади многоконтурного объекта.
В составе такого участка могут находиться земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Объект может появиться вследствие объединения, перераспределения иных участков, выдела со стороны структур, обладающих такими полномочиями.
Порядок раздела многоконтурных земельных участков ничем не отличается от такой же процедуры в отношении иных объектов. Необходимо также соблюсти условия в части наличия проезда, сохранения разрешенного вида использования и категории земель. Усложняется только процедура межевания. Вместе с этим растут затраты на оплату услуг кадастрового инженера.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на образованные участки
Если раздел проведен на практике, вновь образованные участки необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. Для этого в региональное подразделение Росреестра передают следующие документы:
- соглашение, подписанное сособственниками в присутствии нотариуса;
- судебное решение о разделе спорного земельного участка в натуре (при наличии);
- паспорта владельцев;
- свидетельство о праве собственности на первоначальный участок или выписку из ЕГРН. Также потребуются иные документы, подтверждающие, что конкретный гражданин либо купил участок, либо получил его в наследство и т. д. Как вариант, это может быть постановление местного органа власти о выделении участка в бессрочное пользование или о приватизации и т. д.;
- межевые планы с обозначением измененных земельных участков, составленные в соответствии с согласием на раздел;
- постановление о присвоении вновь образованным объектам почтовых адресов;
- кадастровые паспорта, межевые планы.
Можно не подтверждать факт оплаты госпошлины. Но пока средства не будут зачислены в бюджет, вновь образованные участки не зарегистрируют. Если в Росреестр обращается не собственник, то у представителя должна быть доверенность, заверенная нотариусом.
Если пакет документов соответствует требованиям законодательства, то в установленные сроки собственники новых объектов получат выписки из ЕГРН.
Делится ли земля при разводе
При разводе земельные участки делятся в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. По его положениям, они передаются в собственность паре пополам. В случае, когда супруги пришли к консенсусу, они имеют право внести изменения в соотношение долей. Это фиксируется в соглашении.
Если между членами брачного союза возникает спор, то им предстоит разбирательство в суде. Муж или жена приносит заявление, содержащее требование обратить внимание на собственность.
Выделяют несколько типов неделимых земельных участков:
- приобретенные до оформления брака;
- полученные в результате безвозмездной сделки в период брака;
- нажитые при фактическом окончании отношений в период отношений;
- купленные за счет личных денег, нажитых до узаконивания брака или переданных на благотворительной основе.
Если супруг занимался благоустройством земельного участка за счет личных средств (например, оплачивал ремонт или озеленение), он вправе обратиться в суд с требованием на свою часть имущества. Компенсация выплачивается в денежном эквиваленте или передачей части территории, соответствующей затратам.
При подписании мужем и женой брачного контракта раздел земельного имущества осуществляется в соответствии с договоренностями.
Условия для раздела земельного участка
На основании анализа положений российского законодательства регулирующих данную область выделяются следующие требования к разделу земельного участка, без соблюдения которых данный раздел будет невозможен:
- Разделяемый участок, должен находиться на кадастровом учете, данные сведения можно проверить посредством обращения в регистрирующих орган или посредством онлайн сервисов на официальном сайте данного органа;
- Земельный участок, в будущем подлежащий разделу, должен быть свободен от зарегистрированных обременений. В данном пункте следует обратиться внимание, что находящийся земельный участок под арестом или залогом проблематично будет разделить;
- Предполагаемый раздел участка земли соответствует, как земельным, так и градостроительным нормам и не изменяет целей использования земельного участка;
- Отсутствие задолженности по данному земельному участку. Перед тем как инициировать раздел земельного участка в собственности правообладателям надлежит ликвидировать задолженность, если она имеется по земельному налогу;
- Разделяемые земельные участки должны иметь определенный размер. Минимальный размер для земельного участка зависит от целевого назначения данного земельного участка, в среднем минимальный размер необходимый для раздела составляет 600 квадратных метров;
Раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить при разделе;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Когда раздел дачи при разводе не допускается
Сразу обратим внимание на то, раздел дачи отличается от раздела квартира. В первую очередь, сложности возникают при определении собственника дома и даты приобретения жилья. К сожалению, справедливый раздел дачи при разводе труднодостижим, если супруги не владели совместной собственностью.
Итак, по Гражданскому Кодексу РФ, раздел дачи при разводе не допускается при следующих обстоятельствах:
- Дача и земельный участок были приобретены одним из супругов до заключения брака;
- Недвижимость была приобретена в браке, но на личные денежные средства мужа или жены;
- Дача перешла по наследству или в дар одному из супругов во время брака;
- Дача или земельный участок не были приватизированы, супруги, или один из них, получили в дом от предприятия или муниципалитета до 1991 года.
Все указанные случаи объединяет, что домом владеет только один из супругов, поэтому раздел дачи при разводе не допускается. Исключение составляют случаи, если в обустройство или покупку были вложены значительные денежные средства из общего семейного бюджета, что помогло даче возрасти в цене. Но и в этом случае, второй супруг сможет претендовать лишь на компенсацию 50 % от общей суммы всех вложенных денежных средств, не более того.
Другими словами, раздел дачи при разводе зависит от следующих нюансов:
- Кто из супругов является владельцем дома и участка;
- Когда супруги зарегистрировали брак;
- Была ли приобретена дача на совместные деньги;
- Была ли проведена приватизация дачного участка и когда она была оформлена.
Если земельный участок, на котором супруги построили дачу, был приватизирован во время брака, то раздел дачи при разводе осуществляется при помощи выделения равных долей.
Главный документ, на основании которого производится разделение участка земли – это Земельный Кодекс.
Так, в статьях 11.2, 11.4 говорится о том, что раздел участка представляет собой разновидность кадастровых работ, при которых из одного участка образовалось два и более.
Законом устанавливаются минимально допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей.
Минимальный размер участка, который используется для ведения подсобного хозяйства, определяется органами местной власти и закрепляется законодательными актами.
Для остальных типов участков допустимые минимальные и максимальные размеры устанавливаются в соответствии с документацией (градостроительной, проектной и т.д.) и правилами землепользования и застройки.
С точки зрения закона участок может быть поделен между собственниками на добровольной основе путем заключения мирного соглашения.
Наличие споров по поводу предстоящей процедуры раздела является основанием для обращения в суд. В этом случае раздел производится по постановлению суда.
Этапы раздела земельных участков
Если у собственников нет спора о порядке раздела, они могут оформить добровольное соглашение. Образец этого документа можно найти в приложении к статье. Процедура раздела состоит из следующих этапов:
- оформление соглашения между совладельцами земли, согласование всех условий раздела;
- заключение договора подряда с кадастровым инженером на выполнение межевых и кадастровых работ;
- передача кадастровому инженеру правоустанавливающей документации на землю, по данным которой будут определяться размеры вновь образованных участков;
- обеспечение доступа инженеру к земельному участку для определения границ новых наделов на местности и переноса их в межевой план;
- изготовление межевого плана на каждый новый участок;
- подписание акта согласования границ всеми собственниками, владельцами соседних участков.
Особенности раздела участка
- Решение о разделе должно быть принято всеми собственниками (если их несколько), все разногласия по этому поводу могут быть решены в частном или судебном порядке.
- Процедура раздела земельного участка возможна только для земельных участков, чьи границы установлены в соответствии с действующим законодательством. В ином случае, прежде чем разделить земельный участок, необходимо сначала уточнить границы и площадь земельного участка.
- У исходного участка должны быть координаты, точность определения которых в выписке из ЕГРН должна соответствовать нормативной.
- При разделе нужно соблюдать требования предельных размеров земельных участков. Они устанавливаются для каждого вида разрешённого использования и содержатся в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и территориальных зон и другие земельные участки.
- Если на исходном земельном участке есть объекты капитального строительства — здания, наземные и надземные сооружения, объекты незавершенного строительства, то при разделе надо учитывать их местоположение.
Как показывает практика, не менее частой причиной разделения земельного участка находящегося в собственности на два, является желание владельца заняться какой-либо коммерческой, предпринимательской деятельностью. Это значит, что не всегда в данном процессе участвует несколько человек. Это может быть один владелец, которых впоследствии зарегистрирует права собственности на эти два объекта на себя, используя их в разных целях. Также нередко раздел нужен для того, чтобы продать часть недвижимого имущества и не быть ни с кем в совладении.
Прежде всего, задаваясь вопросом, как разделить земельный участок, владелец должен провести процедуру межевания территории, наняв кадастрового инженера. Обратиться можно и в государственный орган, и в частную организацию, если таковая имеет государственную действующую лицензию. Межевание осуществляется после подачи соответствующего заявления и полностью оплачивается заявителем. Для данного процесса имеется специальная инструкция, согласно которой и работает кадастровый инженер.
При межевании, то есть определении точных границ и площади земельного участка, который будет разделён после на два отдельных, должен присутствовать владелец недвижимости и по возможности соседи смежных земель.
Когда речь идёт о территории, которая находится в собственности нескольких граждан, между ними обязательно должно быть заключено соглашение, подтверждающее, что все участники согласны разделить имеющийся участок на несколько отдельных объектов. Составляется соглашение в письменном виде. Никакие устные договорённости юридической силы не имеют и могут привести к большим проблемам. Подписывается документ каждым из совладельцев лично, после чего бумагу заверяет нотариус.
Документы, прилагаемые к соглашению:
В тексте самого соглашения должны отображаться сведения о правоустанавливающих документах, совладельцах, описание земельного участка, находящегося на рассмотрении, и характеристики каждого объекта после раздела. Также в процентном соотношении или в размерах площади указывается, кто какой частью будет владеть.
Как принимается решение о разделе
Как говорилось ранее, собственник приходит к решению разделить свою землю в нескольких случаях, которые легко можно назвать бытовыми ситуациями. Однако сам процесс деления отнюдь не бытовой и требует внимательности, знаний и соответствующей квалификации.
Во-первых, собственник земли должен составить соглашение, в котором он письменно даёт своё согласие на проведение определённых действий с его имуществом, в данном случае с землёй. Если такого согласия нет, то и все проводимые действия противозаконны.
После подписания соответствующих материалов землевладение, подлежащее разделу, перестаёт существовать. Вместо него будут образованы новые объекты.
Правильно оформленный документ обязательно содержит следующее:
- материалы, содержащиеся в паспортах владельцев;
- положение участка на карте и на территории населённого пункта;
- кадастровый номер;
- согласие всех владельцев;
- подробная характеристика, как будет производиться размежевание участка;
- обсуждение способа оплаты.
Если кто-то из владельцев выражает недовольство и несогласие всё мирно поделить, то можно смело звать его в суд.
Во-вторых, необходимо собрать пакет документов. К требуемым бумагам относятся:
- Паспорт, выданный кадастром.
- Бумага, которая подтверждает право пользоваться этим объектом как собственнику.
- Доверенность, если владелец не сам решает вопросы межевания.
- Бумага от местной администрации, в которой подтверждается, что за разделёнными участками фиксируются границы.
- Разрешение всех владельцев, оформленное в виде подписанного документа.
Эти бумаги и составленное разрешение подаются в нотариат для заверения. Услуга платная, поэтому стоит заранее узнать, сколько денег потребуется.