Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать отдельный вход в квартиру через балкон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как оформить входную группу, если это нужно для обеспечения деятельности в нежилом помещении? Входная группа в многоквартирном доме изначально предусматривается проектом. Она нужна для доступа жителей и других лиц к квартирам, нежилым помещениям, местам общего пользования. Для нежилых помещений, которые используются под предпринимательскую деятельность, почти всегда нужен отдельный выход на улицу или лестничную клетку.
Бесплатная консультация по вашей перепланировке
Как минимум в данной статье присутствуют одна ошибка, где сказано, что в 2021 году Росреестр подведомственен Министерству экономического развития страны. …
То есть, Вы вправе использовать жилое помещ. для размещения гостиницы с учетом вышеуказанных требований.
При переносе или расширении помещений санузла не требуется учитывать расположение помещений снизу – ванную или уборную можно устроить практически в любом месте квартиры, главное что бы это было технически реализуемо по нормам.
В соответствии с п. 7 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 г.
Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.
Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются.
Какие документы требуются для согласования дополнительного входа?
В этом случае входная группа в многоквартирном доме делается по проекту перепланировки. В некоторых случаях такие работы могут подпадать под реконструкцию.
Входная группа включает не только дверной проем и крыльцо, но и опоры, крепления, пандусы и ограждения для маломобильных групп населения.
Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:
Все консультации бесплатны.
- если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, делает оформление входа между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
- если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться к перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (и в Москве, и в Санкт-Петербурге порядок согласования схожий – различия в том, на какие органы власти возложены отдельные согласовательные полномочия);
- если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости и разработать техническую документацию, необходимую для профессионального выполнения работ.
Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования. Оформление входа в нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома является обязательным условием, установленным Жилищным кодексом РФ.
Чаще всего отдельный вход делается в нежилое помещение. Это нужно для ведения предпринимательской деятельности.
По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.
| № п/п | Документы, которые используются при согласовании входной группы | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ | Провести перепланировку может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
| 2 | Согласие собственников | На проведение перепланировки требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
| 3 | Проект перепланировки | Проект содержит описание всех работ при перепланировке, требования к их безопасности.
Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
| 4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
| 5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
| 6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН.
|
Можно ли сделать дополнительный вход в здание или многоквартирный дом
Можно, но при соблюдении ряда обязательных условий, получения разрешений и согласований. Перечень требований зависит от целей обустройства отдельного входа, от места проведения работ. Помещение, в котором может потребоваться отдельный или дополнительный вход, может располагаться в многоквартирном доме или нежилом здании.
Это влияет на процесс согласования:
- если вход будет сделан в рамках реконструкции, для согласования работ нужно заказать проект, пройти экспертизу, обратиться в органы госстройнадзора (это единое требование для работ в МКД и нежилом здании);
- если согласование отдельного входа в помещение МКД осуществляется по перепланировке, нужно заказать проект и техническое заключение, получить разрешение на работы от Мосжилинспекции и Москомархитектуры;
- проект перепланировки на отельный вход в нежилое здание утверждает сам заказчик, но нужно пройти согласование изменения фасада в Москомархитектуре.
Это только общий перечень согласований, но на практике их может быть больше. Например, для любых работ на домовом имуществе, в том числе для прорубания нового проема во внешней стене, нужно получить одобрение от собственников помещений МКД. Дополнительные согласования потребуются при переводе квартиры в нежилое помещение, когда тоже нужно делать отдельный выход на улицу.
Требования к доступу в нежилое помещение
Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.
Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.
Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.
В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.
Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. - Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Главным отличием квартиры от офиса является наличие отдельного входа, организованного с улицы согласно статье 22 ЖК.
Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.
Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.
ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.
Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:
- БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
- Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).
Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.
Изначально нужно разобраться в вопросе, который касается определения понятий жилого и нежилого фонда. Ведь сам по себе объект недвижимости, который относится к жилым помещениям, считается таковым только, если он изолирован, признан пригодным для проживания граждан, соответствует всем санитарным нормам.
Нежилой объект является абсолютной противоположностью предыдущему, потому что он может использоваться только для обустройства офиса или других организаций. Хотя при этом каждый из них считается изолированным недвижимым имуществом.
При смене статуса вам потребуется пройти через такие основные процедуры:
- Рассмотрение вашего вопроса комиссией о смене фонда;
- Расчет суммы за процедуру, который будет производиться особой комиссией по жилищному вопросу;
- Регистрация новых прав собственности уже на нежилой объект.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Квартира с отдельным входом
Я давний и убежденный поклонник квартир, расположенных на первых этажах жилых домов. ТУТ я поделился своими соображениями относительно преимуществ таких объектов. Но настоящая находка для понимающего человека – это квартира на первом этаже с отдельным входом.
Несколько лет тому назад во время работы в компании-застройщике, мне посчастливилось еще на этапе разработки концепции квартала добиться того, чтобы в двух домах на первых этажах были запроектированы квартиры с отдельным входом с улицы. Две из них мне удалось впоследствии купить, а в одной даже пожить. Недавно я обнаружил квартиры с отдельным входом с улицы в ряде проектов застройщиков «MR-group» и «Группа ПИК» в Москве. Эти квартиры обязательно найдут своего покупателя и вот почему.
Если у вас нет предубеждения против квартиры на первом этаже, отдельный вход прибавит вашей квартире сто очков в ваших глазах и глазах ваших будущих покупателей.
1. Сначала я воспринимал отдельный вход в квартиру с улицы просто как фишку, позволяющую повысить потребительскую привлекательность больших квартир на первом этаже. Размещать вместо квартир коммерческую недвижимость было совершенно нецелесообразно – помещения находились внутри квартала, проходимость этих объектов была практически нулевая, спрос на коммерческую недвижимость в этом месте и без того был невысоким и крайне нестабильным. Мы рассматривали квартиры с отдельным входом как вариант для специалистов, ведущих частную практику – например, адвоката или психолога, которые могли бы жить в такой квартире и заодно организовать приемную для клиентов. Кстати, для такого частного предпринимательства это и правда отличный выбор. Вспомните сферу слуг в Европе: квартира хозяина над лавкой или кафе – очень распространенный вариант. Это удобно и практично.
2. У вашей квартиры почти наверняка будет два входа-выхода. Один вход – так сказать, парадный – с улицы. Второй, запасной или вспомогательный – через подъезд. Это дополнительная степень приватности жизни. При необходимости вы можете воспользоваться вторым выходом, чтобы, например, избежать нежелательной встречи с неприятным визитером.
3. Безопасность! Самый главный аргумент. Ваши дети никогда не будут ходить по коридорам многоэтажки с их закоулками и мусоропроводными камерами, не зайдут в подъезд с незнакомцем и не застрянут в лифте.
4. Это неплохая инвестиция на будущее. Квартиру с отдельным входом можно продать и как квартиру, и как коммерческую недвижимость. Охват потенциальных покупателей у вас гораздо шире. Более того, другие квартиры на первом этаже, продающиеся под перевод в коммерческую недвижимость, вашему объекту не конкуренты. Организация отдельного входа в переводимую в нежилой фонд квартиру (проект, согласование, строительно-монтажные работы, ввод в эксплуатацию) – это история на полгода-год, если всё пойдет как по маслу. Квартира с отдельным входом уже готова к использованию под коммерческую недвижимость де-факто. Конечно, до изменения статуса на «нежилое» аптеку или магазин с лицензией на продажу алкоголя там не организуешь, но офис или шоу-рум – без проблем. Что выберет покупатель, ищущий помещение в вашем районе: открыться через год (и то не факт) или начать работать буквально послезавтра? Ответ очевиден.
5. И в продолжение темы инвестиций. Если ваша квартира на первом этаже с отдельным входом достаточно большая, то ее почти всегда можно разделить на две. Да-да, я именно так и сделал, когда моя 120-тиметровая трешка с отдельным входом и двумя санузлами стала мне не нужна. В результате раздела получилась 35-метровая студия с отдельным входом с улицы и 83-метровая квартира формата «евротрёшка»: с большой кухней-гостиной и двумя жилыми комнатами. Студия в течение трех недель после получения документов из Росреестра была реализована под офис. А евротрёшка с входом через подъезд была продана через несколько лет как обычная квартира. Естественно, квадратный метр в объектах меньшей площади стоил дороже, чем в большой квартире. Профит был обеспечен.
Итак, первый этаж с отдельным входом – то, что стоит поискать. Согласитесь, интересный формат с внушительными достоинствами и серьёзным потенциалом.
Советы и нюансы по пристройке балкона к первому этажу здания
Существует ряд отдельных моментов, которые касаются пристройки балкона к квартире на первом этаже здания. С точки зрения строительства стоит учитывать следующие нюансы:
- Любой тип балкона должен иметь очень прочную основу. Особенно это касается тех случаев, когда с его помощью планируется расширить пространство жилой комнаты посредством частичного или полного объединения помещений;
- Фундамент балкона должен плотно прилегать к фундаменту здания. От этого зависит качество дальнейшего утепления помещения;
- Крыша обязательно должна быть установлена под наклоном;
- Дверь ни в коем случае не должна открываться внутрь балкона. Самый верный вариант – когда дверь открывается в комнату. Во-первых, это сэкономит место на небольшом балконе, а во-вторых, обезопасит вас от ситуаций с «захлопыванием» пластиковых дверей;
- Выбирать витражное или панорамное остекление балкона, который пристроен к квартире на первом этаже здания – плохая идея. В этом случае стоит особо тщательно позаботиться о безопасности и хотя бы установить на окна балкона решетки, еще лучше – систему сигнализации.
Строительство балкона на первом этаже требует соблюдения ряда важных нюансов.
- Любые балконы или лоджии необходимо располагать на надежной платформе. Прочная основа особенно важна для конструкций, территорию которых планируется на постоянной основе включить в состав жилого пространства.
- Фундамент пристроя должен плотно прилегать к основанию здания, в ином случае качественное утепление балкона окажется затрудненным.
- Крыша (при наличии таковой) должна располагаться под углом по отношению к стене, иначе беспрепятственный сход снега, отток дождевой воды станет невозможным.
- Балконная дверь должна открываться в сторону комнаты. Это сделает пространство пристройки просторнее, а также обезопасит жильцов от неприятных ситуаций с захлопыванием автоматических пластиковых конструкций.
Вопросы отделки балконов, пристраиваемых на первом этаже, важны не только с эстетической точки зрения, но особенно — с позиции безопасности членов семьи. Будучи словно «на ладони», не стоит увлекаться панорамным или витражным остеклением. В качестве надежной защиты можно использовать прочные кованые решетки, удачным решением станет монтаж системы сигнализации.
Для того чтобы не рисковать и не думать о том, как узаконить уже возведенный балкон, не стоит начинать строительство до получения разрешения от местных органов власти.
Если же постройка уже была произведена без разрешений, то для того чтобы ее узаконить, необходимо будет снова обратиться в муниципалитет с соответствующим заявлением.
Если строительство было произведено согласно всем нормам и правилам, то узаконить пристройку получится. Но часто бывает наоборот – собственник сам построил балкон, не имея представления о правилах строительства, о нормах.
Как оформить балкон в таком случае? Может у него ничего и не получится оформить – если он возводил балкон без соблюдения строительных правил и норм. В таком случае его могут обязать снести постройку (согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ), вернуть дому прежний вид.
Если собственник самовольно возвел балкон, не обращаясь с этим вопросом в компетентные инстанции, то впоследствии у него могут возникнуть проблемы с продажей, обменом недвижимости.
Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?
В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему. Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.
Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.
Примером может служить пристрой балкона, который все чаще осуществляют жильцы первых этажей с целью увеличения своей жилплощади.
Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.
Заручившись поддержкой третьих лиц и установив, что у вас есть возможность сделать отдельный вход на первом этаже, переходите к оформлению документации. Закажите разработку проекта в лицензированной компании.
Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое «завязано» на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения в ней жилых комнат, кухни, санузлов и т.д.
Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.
Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:
- БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
- Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).
Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.
Случаи отказа в выдаче разрешения
Как показывает практика, существует немало прецедентов, когда полностью и грамотно подготовленный пакет документов не является поводом для выдачи разрешения на возведение балкона. Строительство балкона на первом этаже не разрешается.
Существуют жёсткие ограничения, накладываемые на проведение строительных работ, если:
- здание находится в историческом и архитектурном центре населённого пункта;
- строение является памятником истории, архитектуры или культуры и значится в соответствующем перечне;
- пристройка значительно исказит архитектурный облик здания;
- будет нанесён ущерб конструкции дома и системе инженерно-технических коммуникаций;
- соседи будут против;
- пристройка будет создавать помехи и неудобства другим жителям или же будет нести угрозу жизни.
В получении отказа могут сыграть роль чисто формальные причины, как то:
- отсутствие документов, требуемых статьёй 25 ЖК РФ;
- предоставление бумаг в несоответствующие органы;
- нарушение законодательства РФ.
- Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
- Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.