Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при жизни человек не составил Завещание, в котором разделил все свое имущество между близкими или неблизкими родственниками, то наследование после его смерти будет происходить в порядке очередности, оговоренной статьями 1141-1151 Гражданского кодекса (далее ГК).
Человек заранее составляет завещание для того, чтобы распределить имущество между людьми после его смерти. При наличии завещания уже не важно, что прописано в законе ГК РФ 62, кто имеет больше прав, а кто меньше. Все имущество распределяется согласно составленному и заверенному у нотариуса документу. Завещание вступает в законную силу только после смерти его составителя. И у этого документа гораздо больше прав, чем может показаться.
Например, после смерти отца, жена и дети становятся полноправными владельцами его загородного дома в порядке первой очереди. Но если составлено завещание, все меняется.
Пример. Владимир составил завещание при жизни, т. к. тяжело болел. У него был взрослый сын, жена и пасынок. С родным сыном Владимир не общался и он жил в другом городе. После смерти в завещании было сказано, что квартира достанется жене, загородный дом перейдет пасынку, а родной сын в таком случае ничего не получает. Бывшая жена Владимира уже сама будет решать, как распоряжаться недвижимостью: разделить с сыном или оставить себе. Если бы имущество Владимира разделялось согласно порядку наследования, пасынку бы ничего не досталось, т. к. он не ближайший родственник. Но согласно завещанию, именно пасынок и получил загородный дом, а родной сын не получил ничего.
Какое имущество указывать в завещании?
Для начала определите имущество, которое собираетесь завещать. Это не обязательно должна быть квартира, банковский вклад или машина. Завещать можно все что угодно: ценные вещи, купленный участок земли под строительство или гараж. Заявитель может завещать наследникам и будущие права. Например, он собирается опубликовать книгу и в случае случайной смерти планирует отдать гонорар за свой труд ближайшему родственнику или другу. В случае отсутствия завещания все имущество распределяется согласно закону.
При составлении завещания не обязательно расписывать подробно, какое именно имущество собираетесь передать. Достаточно просто указать: «Имущество, которое останется после моей смерти, в чем бы оно ни находилось, прошу передать брату (Ф. И. О) или другу (Ф. И. О.)».
Доля жены в обычных ситуациях
Имущество наследодателя наследники первой очереди обычно делят поровну. Однако жена имеет возможность доказать, что ее доля в совместно нажитом имуществе должна быть большей, чем доля покойного мужа.
Простой пример. В перечень наследников первой очереди входят жена, трое детей, мать покойного. То есть всего 5 наследников. Так как всё имущество супругов считалось совместно нажитым, оно для удобства исчисления делится на десять частей. И тогда:
— матери достается 1/10;
— каждому ребенку – по 1/10 (всего 3/10);
— жене — половина совместной собственности (5/10) плюс 1/10 в виде наследства, итого – 6/10.
Полученная недвижимость непременно должна быть зарегистрирована на имя нового собственника в территориальном подразделении Росреестра.
Особенности деления имущества супруга
Жена получает наследство всегда, кроме случаев, когда она не вписана в завещание или же признана недостойным наследником. Однако это не означает, что муж имел право распределять все имущество, которое супруги обрели в браке. Ведь покойный наследодатель мог вписать в свое завещание и те объекты, что принадлежат семье.
Это означает, что имущество сперва подлежит разделу, и только после того, как будет выделена доля покойного супруга, можно рассматривать вариант раздела. Вопросы выделения доли рассматривает судья, он же выносит решение на основании документов и свидетельских показаний. К тому же супруг при жизни мог:
— вести паразитический образ жизни (жить за счет доходов жены);
— тратить заработанные средства не на потребности семьи, а на посторонних лиц и на проекты, которые не согласовывались с супругой;
— вкладывать семейные средства в бизнес, а выгоду от реализации проекта не возвращать в семью;
— расходовать на сомнительные потребности.
Тогда доля покойного супруга значительно уменьшается, а доля его жены пропорционально возрастает. Потребуется серьезное юридическое сопровождение, чтобы подтвердить указанные факты в ходе судебного процесса. Порой даже имеет смысл привлечь высококвалифицированного адвоката, занимающегося вопросами наследования в особых ситуациях.
Наследование по закону и по завещанию
Должным образом составленное и удостоверенное завещательное распоряжение — бесспорный документ для нотариуса и наследников. Воля умершего — закон, который должен быть исполнен. Наследодатель может передать свое имущество в наследство по завещанию даже не родственнику, учредить наследственный фонд с определенной целью, завещать собственность организации или государству.
И только в отсутствие завещательного документа, либо в отношении незавещанного имущества, может быть применен порядок наследования по закону. Он предусматривает переход собственности умершего наследодателя к его ближайшим родственникам (отец, мать, дети, супруг). По близости родства они разделены на 8 очередей наследования, и каждая последующая очередь призывается в отсутствие правопреемников предыдущей. Если нет родственников, право наследовать приобретают пасынки, отчим, мачеха и иждивенцы умершего, даже когда они не связаны кровным родством.
Таким образом, наследование по завещанию в РФ является приоритетным, а наследование по закону применяется «по остаточному принципу». Оспорить составленный наследодателем документ очень сложно, практически невозможно. Для этого нужно доказать в суде недееспособность, неспособность завещателя руководить своими действиями на момент составления документа, либо принуждение со стороны заинтересованных лиц.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | |
|---|---|---|
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Как быть, если отчуждаемое имущество является совместной собственностью супругов? Наследодатель может отписать только свою часть квартиры. Половина супруга подлежит выделению из состава наследства по факту смерти наследодателя. Чтобы получить свидетельство на супружескую долю необходимо будет подать нотариусу соответствующее заявление.
Наследодатель может отписать ипотечное имущество жене, брату или детям от первого брака. Закон не содержит каких-либо ограничений.
В качестве выгодополучателей могут выступать даже несовершеннолетние дети. При оформлении наследства их интересы будут представлять родители или опекуны. Если законные представители захотят отказаться от наследства, тогда им предстоит получить письменное согласие органа опеки.
Кому переходят обязательства по кредиту? Принятие наследства подразумевает одновременный переход обязательств наследодателя к его правопреемникам (ст.1175 ГК РФ). Размер ответственности ограничен стоимостью унаследованного имущества. Кредиторы могут предъявить требования к выгодополучателям в пределах сроков давности.
Однако малолетние дети не могут нести материальную ответственность перед кредитором. Их интересы представляют родители.
Они могут:
- Принять имущество и погасить долг за свой счет. Погашение дога за сет родителей не делает их совладельцами ипотечной квартиры. Объект недвижимости остается в собственности у ребенка.
- Продать квартиру и закрыть ипотечный кредит. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой задолженности остается у наследника. Однако для совершения сделки имущества, переоформленного на несовершеннолетнего ребенка, потребуется разрешение районного отдела опеки.
- Отказаться от наследства. Для подачи отказа от имени несовершеннолетнего ребенка необходимо представить нотариусу разрешение районного отдела опеки.
- Получение страховки от страховой компании. Если наследодатель застраховал свою жизнь при оформлении договора займа, наследник или его представителем могут получить страховку и закрыть долг.
Можно ли завещать ипотечную квартиру
Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, не связанных с личностью завещателя. В документе может быть указано любое имущество (ст. 1120 ГК РФ), включая то, что будет приобретено в будущем. Основное условие — оно должно принадлежать наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).
С согласия залогодержателя банк имеет право отчуждать квартиру, находящуюся в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ, кредитная организация вправе прописать иные условия, поэтому перед подписанием договора важно изучить все его пункты.
В п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. указано, что, если кредитная организация потребует внести в договор запрет о передаче недвижимости по наследству, ее действия будут незаконны, а пункт в договоре признают ничтожным.
За владельцем ипотечного жилья закреплено право проживать в доме, квартире, использовать недвижимость для получения дохода.
Без составления завещания имущество делится между всеми правопреемниками. Каждый из них будет обязан выплачивать долг, размер которого пропорционален полученной ими доле.
Написание завещания на одного из претендентов — способ избавить других родственников от кредита. Наследополучатель по завещанию принимает решение — выплатить оставшуюся сумму или передать имущество кредитной организации. Остальная — незавещанная часть может быть унаследована другими претендентами, в том числе и лицом, указанным в завещании, на общих основаниях.
Документ составляется в любой момент жизни и не имеет ограничений в сроке действия, поэтому при открытии наследства квартира в ипотеке уже может быть лишена обременений.
Продать или подарить квартиру с согласия банка
Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.
Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:
Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.
Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.
Делать ремонт на свой вкус
Как это работает. Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.
При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену. Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.
А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся. Это тоже прописывают в договоре.
Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.
Граждане должны учитывать следующие нюансы:
- Родственники, несогласные с последним волеизъявлением наследодателя, имеют право оспорить завещание. Процедура выполняется через суд и только при наличии весомых оснований, например, сомнениях в дееспособности или психическом состоянии завещателя. Поэтому при оформлении документа рекомендуется предоставить нотариусу справку от психиатра.
- Если супруги планируют развод, то сначала они должны разделить совместно нажитое имущество. Каждый из них может завещать только свою долю в объекте недвижимости.
- Иск в суд о недействительности документа имеют право подать не только родственники, но и другие заинтересованные лица. Основаниями могут служить нарушения формы и порядка удостоверения документа, противоправные действия в отношении завещателя наследниками.
- Если в завещании не указаны родственники, то это не может быть основанием для его оспаривания. Иждивенцы и несовершеннолетние должны получить обязательную долю. Остальной частью квартиры собственник может распоряжаться по своему усмотрению.
Завещатели, как правило, подразумевают под предметом завещания непосредственно квартиру (квадратные метры). На самом же деле наследнику переходят и все невыполненные обязательства по ипотеке. То есть, получая по завещанию или закону в наследство ипотечную квартиру, наследник должен выплачивать не только оставшуюся сумму кредита, но и долги наследодателя. Договор ипотеки, соответственно, переоформляется на наследника.
Что касается суммы выплачиваемого кредита, по новому договору она может быть разной. Размер ипотеки зависит от множества факторов. Одним из определяющих является страхование недвижимого имущества. Страховка удорожает ипотеку, но является необходимым условием оформления договора ипотечного займа. Жизнь каждого заемщика, соответственно, застрахована. Если смерть завещателя попадает под определение страхового случая, страховая сумма идет в погашение долга. Наследнику придется выплатить лишь оставшуюся часть ипотечного кредита. Как правило, долг погашается одним платежом, если в ипотечном договоре не оговорены отдельные условия.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Какое имущество указывать в завещании?
Для начала определите имущество, которое собираетесь завещать. Это не обязательно должна быть квартира, банковский вклад или машина. Завещать можно все что угодно: ценные вещи, купленный участок земли под строительство или гараж. Заявитель может завещать наследникам и будущие права. Например, он собирается опубликовать книгу и в случае случайной смерти планирует отдать гонорар за свой труд ближайшему родственнику или другу. В случае отсутствия завещания все имущество распределяется согласно закону.
При составлении завещания не обязательно расписывать подробно, какое именно имущество собираетесь передать. Достаточно просто указать: «Имущество, которое останется после моей смерти, в чем бы оно ни находилось, прошу передать брату (Ф. И. О) или другу (Ф. И. О.)».
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |