Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Чем нельзя заниматься
Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.
Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:
- физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
- должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
- юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.
Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:
- Ведения ЛПХ.
- Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
- Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
- Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
- Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
- Ведения животноводства.
- Выпаса скота и сенокошения.
- Ведения огородничества.
- Создания защитных зеленых насаждений.
- Ведения пчеловодства.
- Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
- Ведения рыбного промысла.
Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела «для дачного строительства» и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.
Можно ли включить земли для сельскохозяйственного производства в состав населенного пункта?
Если имеются достаточные основания для включения земель сельхозпроизводства в состав населенного пункта, такая процедура возможна. Но для этого потребуется обращаться за изменением ген. плана муниципалитета, менять схему планирования и проходить множество согласований. Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для перевода участка сельхозпроизводства в состав муниципалитета.
Изменение категории территории возможно, если:
- надел непригоден для сельскохозяйственного производства;
- происходит изменение границы муниципального образования;
- надо разместить объекты коммунального значения;
- создается особо охраняемая природная зона;
- планируется добыча полезных ископаемых;
- имеется согласованный проект рекультивации земель;
- на участке не выращиваются особо ценные с/х культуры;
- проводилась экологическая экспертиза надела.
Перечисленные выше условия могут применяться комплексно, либо поодиночке. Иногда достаточно подтвердить, что участок не годится для сельскохозяйственного производства, и его разрешат включить в состав населенного пункта. В других ситуациях требуют экологическую экспертизу или подтверждение низкой продуктивности территории.
Придется учитывать и варианты последующего использования территории. Будущая деятельность должна согласовываться с основаниями для изменения категории, указанными в законе. Процедура эта трудоемкая и требует множества согласований. Особое внимание уделяют пакету документации и наличию обоснования перевода земли в состав муниципалитета. Наши юристы помогут разобраться с подобными трудностями.
Использование земли для ведения фермерского хозяйства
Прежде всего, строительные работы на землях сельхозназначения допускаются, когда речь идет о фермерстве.
Учитывая тот факт, что фермеры практически круглые сутки вынуждены находиться на обрабатываемом участке, государство в лице органов власти обычно идет навстречу фермерам, разрешая возведение домов и коттеджей на собственных участках.
В некоторых случаях ситуация требует изменения категории участка, когда его часть вместе с расположенными на ней жилыми постройками меняет статус. Относительно данного вопроса рекомендуется обратиться заранее в органы муниципальной власти или к юристу за получением соответствующих разъяснений и консультаций, касающихся статуса определенного участка.
Встречаются случаи, когда фермеры решают этот вопрос собственными силами, прибегая к постройкам, формально считающимися нежилыми. Это помещения для отдыха сотрудников, душевые. С точки зрения закона возведение подобных построек не запрещается, а потому пользуется спросом среди фермеров. Здесь важно учитывать, что поскольку данный тип построек не относят к жилищному строительству, получить регистрацию в таком жилье невозможно.
В случае, если земли сельхозназначения выделены для дачного или подсобного хозяйства, строительство все-таки допускается, но в определенных пределах. Зачастую такие участки в последующем включают в черту населенных пунктов, что ведет к потере статуса сельхозземель. Решение вопроса с возведением жилой постройки требует предварительного уточнения статуса участка.
Земли, которые по своим качествам подходят для использования их в сельском хозяйстве, особенно ценный ресурс. Поэтому их эксплуатация осуществляется под строгим контролем нормативных актов и документов.
Законы, регламентирующие применение земель данной категории, издаются как на правительственном уровне, так и на уровне субъектов Федерации, местной региональной власти.
ВНИМАНИЕ! Для рациональной, грамотной и безопасной эксплуатации сельхоз земель принято ряд строгих правил и требований.
Самое главное – соблюдение целевого предназначения земель и их видов разрешенного использование:
- Также важным является проведение работ по восстановлению плодородных свойств почвы.
- Сельхоз работы должны проводиться так, чтобы это не вредило ни самим землям, ни окружающей среде.
- Проводятся сельскохозяйственные работы с учетом территориального зонирования.
С течением времени характеристики, за которые ценятся сельхоз земли, могут меняться, уменьшаться. Поэтому принимается на местном уровне решение об освоении новых пространств и переводе их в категорию сельхоз назначения. Смена земельного участка по категории должна отражаться в кадастровых документах.
Категория сельскохозяйственных земель меняется со временем по занимаемой площади. К ней присоединяются новые территории, но также возможен перевод сельхоз земли в категорию земель населенных пунктов, например, или производственных.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для с/х наделов
Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.
Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.
Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.
Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования, и служат для уточнения.
Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.
Виды земельных участков из категории земель водного фонда.
К землям водного фонда относят 2 группы территорий.
Первая группа: земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах.
Вторая группа: земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Водные объекты имеют очевидные внешние признаки. Поэтому земли водного фонда легко отделять от других видов земельных участков.
Тем не менее, приведу перечень водных объектов, чтобы было полное представление о землях водного фонда.
Поверхностные водные объекты состоят из следующих видов:
1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);
2) водотоки (реки, ручьи, каналы);
3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);
4) болота;
5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);
6) ледники, снежники.
Исходя из перечня поверхностных водных объектов, легко визуально определять какие земли относятся к водному фонду.
Переходим к седьмому из 7-ми категорий земель.
Земли сельхозназначения и их использование
Такие территории предназначены для целей сельского хозяйствования и находятся за чертой населенных пунктов. Возможность застройки таких земель напрямую зависит от статуса разрешенного использования. В этой классификации определяется, разрешено ли строительство или существуют какие-то ограничения. Категория земли сельхозназначения по видам разрешенного использования может в некоторых случаях полностью запрещать строительство.
Жилищное строительство возможно, если земельный участок принадлежит к следующим видам:
- ведение личного хозяйства;
- дачное некоммерческое партнерство;
- садоводство.
Участок земли, на котором ведется индивидуальное подсобное хозяйство, может располагаться как за чертой, так и в пределах населенного пункта. Ограничений на строительство практически нет, но габариты будущего дома должны быть согласованы с соответствующей инстанцией.
Дачное партнерство формируется группой лиц для совместного ведения хозяйства. Все имущество является собственностью этой некоммерческой организации. Ограничений по размерам домов и участков в основном нет.
В условиях определения участка как садового, стать полноправным собственником построек невозможно. Кроме того, в этом случае будут действовать значительные ограничения по размеру территорий и площади застройки.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.