Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отправить уведомление о строительстве частного дома в 2023?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе его параметры и действующие ограничения. Конечно, можно заказать план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки.
Получается ГПЗУ бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Важные особенности процесса выдачи
Выданное разрешение ограничено сроком действия. По закону – это 10 лет. В случае если за данный период не начинался процесс постройки, то разрешение обнуляется. Сбор документов и повторное получение разрешения – неминуемый исход.
Нередко органы по выдаче данного разрешения требуют справку об отсутствии долгов или претензий по земельному участку, где планируется возведение жилья.
Даже имея разрешение на руках, нужно за 10 дней предоставлять местному градостроительному отделу проектную документацию. Её примерный состав был расписан ранее в комплекте документов для МФЦ.
Выданные разрешения для юридических и физических лиц до вступления в силу Градостроительного кодекса не могут признаваться действительными.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Можно ли узаконить самовольное строение на чужой земле
Иногда случается так, что, при попытке получить разрешение на строительство частного дома «задним числом», оказывается, что строение частично расположено за пределами участка — на муниципальной земле или на территории соседей. Даже если оно выходит за границы участка на 50 см, процесс узаконивания осложняется. Какой алгоритм действий в этом случае? Сразу отметим, что самовольно занятую землю, скорее всего, придётся выкупать, поскольку с соседями вряд ли получится договориться полюбовно. Что касается муниципальной земли, то денежную компенсацию необходимо будет выплатить местной администрации.
После того, как выкуп будет осуществлён и договоренности достигнуты, следует провести перераспределение земель или прирезку, как в народе такой процесс часто называют. Для этого собственник приглашает кадастрового инженера, чтобы тот провёл межевание. С помощью GPS-оборудования инженер установит координаты границ участка, составит акт для согласования их с соседями и подготовит новый межевой план, в котором вместо старых участков появятся территории с новой площадью и границами. Уточнение: всё вышесказанное подходит для прирезки части соседнего участка, но не для объединения двух земельных участков в один.
Как видно из описанного выше, даже несмотря на некоторые упрощения, узаконить самовольное строительство своими силами непросто, процедура сложная и занимает время. Если нет возможности, сил, времени и желания заниматься этим самостоятельно, обратитесь за помощью в АН «Правозем». Опытные юристы и кадастровые инженеры помогут в подготовке и подаче документов в соответствующие инстанции, составлении межевого плана участка и технического плана строения, решении разногласий с администрацией и, как следствие, результативном узаконивании самовольно построенного жилого либо садового дома.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Список необходимых документов
После изменений в законодательстве в 2018 году получить разрешение на строительство дома стало проще. Говоря официальным языком, на участках ИЖС и СНТ для начала стройки нужно сделать уведомление местной администрации о планах возведения здания. Без официального ответного уведомления приступать к стройке нельзя.
Заявление на получение разрешения нужно подать в МФЦ или администрацию населенного пункта, где будет проходить строительство. Для подачи запроса в уведомлении указывают:
- данные о застройщике: ФИО, место проживания и паспортные данные;
- адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство;
- документы, подтверждающие право владения или пользования участком;
- данные о виде разрешенного использования земель;
- метраж здания, включая отступы от границ участка;
- подтверждение, что будущий дом будет неделимым (на квартиры);
- контактные данные заявителя для связи и направления ответа.
В дополнение потребуется предоставить копию удостоверения личности заявителя и документы о собственности на земельный участок. Если стройка планируется на территории исторического поселения, то нужно добавить описание внешнего вида строения.
Возможно дополнительное согласование разрешения, если земли расположены на особых территориях – вблизи аэродромов, атомных станций, гидротехнических сооружений и так далее. Полный перечень указан в п.5 ст. 51 ГК РФ. При рассмотрении уведомления административные органы укажут, если рядом есть такие объекты, и дадут соответствующие рекомендации.
Если планируемая постройка не попадает под условия уведомления и требует получения стандартного разрешения, пакет документов будет расширен. Дополнительно понадобятся:
- проект и экспертиза на него;
- градостроительный план участка (ГПЗУ);
- сведения инженерных изысканий – качестве и плотности грунта и залегании грунтовых вод;
- схема планировочной организации (СПОЗУ), на которых будет видно расположение дома относительно границ участка и соседних строений;
- выписка из правил землепользования и застройки (если участок попадает под действие градостроительных регламентов)
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Какие объекты можно строить без разрешения?
На земельном участке возможно строительство без разрешения, но только вспомогательных хозяйственных построек. Подобные постройки могут относиться к категории капитальных или временных. Временная постройка не имеет жесткую связь с землей, ее сборка осуществляется без обустройства фундамента. Если нужно, такое строение легко переносится в другое место. Строительство хозяйственных построек не требует уведомлений и разрешений.
Перенос капитальных построек невозможен без соответствующего разрешения. Для их возведения требуется обустройство фундамента. По закону, владелец земельного участка не должен уведомлять администрацию или получать разрешение на возведение таких построек. Важно чтобы соблюдалось одно условие – использование построек для ведения хозяйства.
Сооружения капитального и временного типа можно возводить без получения разрешения. Важно, чтобы технический план объекта отвечал параметрам вспомогательных зданий. Согласно закону, в категорию таких объектов входят постройки, необходимые для ведения хозяйственной деятельности и обслуживания дома.
К примеру, на участие ИЖС основным сооружением будет дом. В такой ситуации, сараи, гаражи, летние кухни являются вспомогательными сооружениями. При этом есть важный нюанс, который нельзя игнорировать. В законе не существует определения о том, какие технические объекты можно считать вспомогательными. Если такая постройка обладает дополнительными помещениями, то она уже может рассматриваться в качестве дополнительного объекта.