Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приемопередаточный акт, так же, как и другие документы, фиксирующие гражданско-правовые отношения участников, составляется в простой письменной форме. Передача земельного объекта на словах недопустима. Количество экземпляров акта должно соответствовать числу экземпляров договора купли-продажи (два экземпляра для сторон сделки и один в орган регистрации).
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Когда оформление документа обязательно, а когда — нет
Ссылаясь на статью под номером №556 ГК РФ: передача и приём недвижимости базируется на основании соответствующих актов или иных свидетельств. В статьях №433 и №551 содержится информация о передачи права собственности на недвижимое имущество с обязательной госрегистрацией в госорганах. Обе стороны сделки обязаны соблюдать все договорные акты.
Преимущества передаточного акта:
- Официальное подтверждение передачи пакета документации от продавца к покупателю на распоряжение землёй и имеющимися объектами (при их наличии).
- Подробное описание состояние территории и построек, которые находятся на ней, на момент оформления сделки.
- Гарантия отсутствия взаимных претензий к друг другу.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.
То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:
- Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
- Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
- Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.
Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:
- Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
- Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
- Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
- Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.
Переговоры с покупателями
Важное значение имеет выбор времени продажи. Установлена определенная сезонность в операциях с недвижимостью: в осенне-зимний период покупательский спрос падает, а летом возрастает. Оптимальное время для старта продаж – с приходом весны.
Объект должен быть подготовлен к просмотру – постройки покрашены, отремонтированы, мусор и хлам вывезен. Если на участке есть огород, рекомендуется произвести посев, увеличивая привлекательность общего облика.
В настоящее время организовать трансляцию информации о выставленном на продажу объекте не составит труда. На помощь приходят:
- местные газеты с рубриками о продаже недвижимости;
- объявления на ТВ, радио;
- размещение информации в базах данных риэлторских компаний;
- опубликование объявления на специализированных интернет-ресурсах.
К назначенной дате продавец обязан подготовить исчерпывающий список бумаг, требуемых при заключении сделки. Оформление договора купли-продажи рекомендуется выполнять через нотариуса. Составленное в соответствии с условиями предварительного договора и юридическими нормами соглашение подписывается в трех экземплярах.
В дальнейшем, предстоит зарегистрировать переход права к новому хозяину через Регистрационную палату. В заранее оговоренный день стороны обращаются в регистрирующий орган с полным комплектом бумаг и подписанным договором. После передачи заявления продавца с просьбой внести новую регистрирующую запись в сопровождении с пакетом подтверждающей документации, стороны производят расчет и организуют передачу недвижимости. Спустя месяц новый собственник самостоятельно явится в Регпалату и получит переоформленные документы на землю.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
В 2018 году ГД РФ разработала и внесла ряд поправок в законодательство, которое регулирует порядок регистрации ЗУ и выдачи свидетельств о собственности. Согласно данным корректировкам и обновлениям, продать участок без межевания в 2023 можно, при выполнении следующих условий:
- В настоящее время действует дачная амнистия, которая подразумевает возможность продажи земельного участка без межевания, но при условии наличия у собственника кадастрового паспорта, что говорит об определении границ с конкретными координатами.
- Стороны сделки могут заключить договор о предварительной покупке земли, покупатель вносит задаток, после чего проводит процедуру межевания и получения кадастрового паспорта. Выполнение данных условий законно и не подразумевает наступление юридических последствий в будущем.
Таким образом, чтобы понять, можно ли продать земельный частик без межевания, новый собственник должен обезопасить себя и исключить сложности, то есть, самостоятельно определить границы, что позволит ему избежать судебных споров с соседями или претензии со стороны третьих лиц, в том числе, от государственных структур.