Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Виды выселения: Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:
- Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
- Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
- Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
- Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
- Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
- Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
- Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
- Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
- Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
- Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
- Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.
Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС — новости Право.ру
Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать.
В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом.
В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.
Изменение договора найма жилого помещения в связи с выходом кого-либо из участников из правоотношения найма — Московские юристы
Изменение договора найма жилого помещения может произойти в случае выхода кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, но не всех сонанимателей. Основаниями для подобного изменения могут быть как действия (например, переезд члена семьи на другое постоянное место жительства), так и события (смерть члена семьи нанимателя).
В законодательстве для обозначения действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, используются различные термины: выбытие (ст. 686 ГК РФ), выезд в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
Полагаем, что слово «выбыть» для обозначения подобных действий будет точнее, чем «выехать», так как по смыслу означает отлучаться, удаляться, покидать место, отсутствовать .
———————————
Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 1. М.: А/О «Издательская группа «Прогресс», «Универс», 1994. С. 686.
Специальных норм в действующем гражданском и жилищном законодательстве о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношения по жилищному найму не всех, а некоторых участников на стороне нанимателя, не содержится.
В нашей стране в советский период очереди на бесплатное получение жилья всегда были огромны. Чтобы решить такую острую проблему, в качестве основания признания граждан утратившими право пользования жилым помещением было предусмотрено неиспользование жилья по назначению ввиду временного отсутствия лиц сверх установленных законом сроков (ст. 60, 61 ЖК РСФСР).
По общему правилу право пользования сохранялось за ними в течение 6 месяцев. За отдельными категориями граждан жилье сохранялось в течение более длительных периодов: военнослужащими, учащимися, командированными, опекунами.
При наличии уважительной причины отсутствия свыше 6 месяцев срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а при наличии спора — судом. Исковые заявления о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением составляли значительную часть всех споров, возникающих в отношениях по договору социального найма.
Для сохранения права на жилое помещение при длительном отсутствии нанимателя предусматривалось бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК РСФСР). Признание граждан утратившими право на жилое помещение производилось в судебном порядке.
В качестве уважительных причин отсутствия судебная практика признавала необходимость ухода за членом семьи, препятствия для проживания со стороны других жильцов, крайне конфликтные отношениями с другими жильцами .
Таким образом, в спорах о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением решающее значение придавалось двум обстоятельствам: во-первых, сроку отсутствия, во-вторых, причине отсутствия. Временное отсутствие гражданина не по уважительным причинам могло привести к признанию его в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением.
Положения ст. 60 ЖК РСФСР были предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, в итоге признавшего положения части первой ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствующими ст. 40 (ч. 1) и 55 (ч.
3) Конституции РФ и утратившими силу . Указанный вывод основан на том, что конституционное право на жилище, свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства было ограничено указанными нормами и такое ограничение не вызвано необходимостью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В результате институт признания граждан утратившими право на жилую площадь практически перестал существовать.
———————————
Решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР от 21 ноября 1985 г. В кн.: Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА, 1999. С. 291 — 292.
Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности частей первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
В новом Жилищном кодексе РФ учтены выводы Конституционного Суда РФ. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Таким образом, при временном характере отсутствия его продолжительности и причине больше не придается значения в вопросе об изменении и расторжении договора социального найма жилого помещения.
Необходимым условием сохранения права при временном отсутствии является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги . Отпала необходимость в бронировании жилого помещения, и такого понятия в действующем Жилищном кодексе РФ нет.
В то же время следует отметить, что признание гражданина утратившим право на жилое помещение эффективно применялось в случаях, когда не вся семья нанимателя, а ее отдельные члены выезжали на другое постоянное место жительства. В подобных случаях признание гражданина утратившим право на жилое помещение приводило к изменению договора социального найма.
В действующем Жилищном кодексе РФ нет специальной нормы, предусматривающей изменение договора социального найма в связи с выбытием одного из членов семьи (или части семьи) на другое постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст.
83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Пробел в регулировании отношений, возникающих при выезде одного из членов семьи нанимателя, мог бы быть восполнен путем применения жилищного законодательства по аналогии. В соответствии с ч. 1 ст.
7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского и иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Сходные отношения, связанные с выездом всей семьи в другое место жительства, регулирует ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Однако последствия выезда, указанные в данном пункте, — расторжение договора социального найма — не могут быть применены к случаям выезда одного из членов семьи нанимателя.
Поэтому применение аналогии закона, по нашему мнению, не восполняет пробел в правовом регулировании указанных отношений. Исходя из логики, если вселение нового члена семьи приводит к изменению договора найма жилого помещения, то и выезд члена семьи нанимателя в другое место жительства также должен повлечь изменение договора. С.М.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
Расторжение соцнайма в суде
Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.
В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.
В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.
Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления. Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния. Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.
Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.
В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.
Основания расторжения договора соцнайма
Законом установлены следующие условия расторжения договора:
- Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
- Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
- Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
- Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
- Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
- Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
СТ 83 ЖК РФ.
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по
соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор
социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор
социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя
допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в
течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой
(разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Как расторгнуть по инициативе нанимателя?
Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:
- определение оснований для прекращения договоренности;
- соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
- при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
- при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
- обращение с исковым заявлением в суд.
В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:
- непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
- использование помещений не по их назначению;
- нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
- нарушение прав соседей;
- неуплата за проживание и коммунальные услуги.
Способы расторжения поднайма
ЖК РФ предусматривает расторжение поднайма как по согласию субъектов договора, так и по волеизъявлению нанимателя. В первом случае наниматель и поднаниматель бесконфликтно решают прекратить правоотношения. Второй случай может быть осложнен судебными тяжбами.
Если действия поднанимателя дают основания нанимателю требовать расторжения договора, но добровольно расторгнуть соглашение поднаниматель отказывается, за нанимателем закон закрепляет право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор.
Если после удовлетворения судом заявления поднаниматель все еще продолжает занимать помещение, наниматель вправе повторно обратиться в суд. Теперь уже с требованием о принудительном выселении. Исходя из сказанного можно выделить такие способы расторжения договора:
- по взаимному согласию сторон;
- по требованию одной стороны и согласию с требованием другой стороны;
- по решению суда в случае, когда есть основания для требования о расторжении договора, но поднаниматель отказывается прекратить договор.
Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке
Прекратить действие договора социального найма жилого помещения можно в любое время по соглашению обеих сторон.
Арендатор вправе расторгнуть такой договор в любой момент, имея письменное согласие на это всех проживающих с ним в данном помещении. Если арендатор нашел себе другое жилье, то датой прекращения договора социального найма является дата выезда.
Однако если инициатива расторжения договора за арендодателем и договориться сторонам мирно о выселении не получилось, то наймодателю нужно выдвинуть для выселения определенные требования, а именно:
- неуплата арендных платежей за проживание в помещении и коммунальных услуг на протяжении шести месяцев;
- систематическое, повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, постоянно поступающие от них жалобы;
- незаконные перепланировки помещений;
- использованин жилого помещения не по назначению, организация в квартире офиса, мастерской и прочее;
- разрушение и бесхозяйственное отношение к жилью;
- нарушение санитарно-технических и противопожрных норм;
- наличие решения комиссии об аварийном состоянии здание либо же оно и вовсе подлежит сносу.
Договор социального найма помещения может быть прекращен из-за смерти одиноко проживавшего нанимателя.