Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Путин подписал новый закон об УК. Что это значит для жителей многоэтажек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Обслуживание и ремонт стен и фундаментов
Жилые здания нуждаются в периодическом ремонте не только внутри, но и снаружи. Стены, фундамент, крыша и козырьки — их ремонт также входит в общее техническое обслуживание здания, которое должна выполнять выбранная жильцами фирма.
Окна подвалов и приямков вставляют работники компании. Если же они отказываются стеклить окна в местах общего пользования, необходимо написать заявление в управляющую компанию и указать на нарушение одного из пунктов договора.
Под этим документом должны быть подписи всех жильцов многоквартирного дома. Также в их обязанности входит укрепление и осмотр дверей всех подвальных и чердачных помещений, а также заделка трещин в цоколях зданий.
Регулярный осмотр и, в случае необходимости, ремонт стен внутри здания и всей отделки. Периодический ремонт фасада по всему периметру здания также входит в техническое обслуживание дома.
Номерные знаки, аншлаги и указатели также подлежат замене в случае их непригодности. Во время уборки рабочие обязаны протирать их от грязи и пыли.
Особо следует обратить внимание на обслуживание чердачных перекрытий. В случае аварийного состояния перекрытий управляющую компанию можно заставить их заменить, так как это угрожает жизни и здоровью всех жильцов многоквартирного дома. Деревянные доски, которые прогнили, фирма обязана заменить на новые. То же самое касается полов чердачного помещения.
Очень часто сложно добиться результата и заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности простым звонком по телефону. Только правильно составленное заявление от лица жителей может служить основанием для ремонта того или иного элемента дома.
Такой документ необходимо составлять в 2-х экземплярах и обязательно заставить сотрудника, который его принимает, оставить на вашем экземпляре резолюцию «Принято к рассмотрению».
Но следует помнить, что работники фирмы обязаны делать ремонт только в местах общего пользования. Квартиры жильцов не входят в обслуживание. Только, если возникла аварийная ситуация (прорвало трубу или забился канализационный стояк), можно требовать от сотрудников компании выполнение работ по их ликвидации.
Особенности ситуации, когда договор не заключен
Если отдельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.
Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней . А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.
На чем строятся отношения?
Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:
- Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
- Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
- Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.
Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.
Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:
- Решение совета в виде протокола.
- Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
- Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
- И прочее.
Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.
Ответственность участников
Договор обслуживания многоквартирного дома может быть расторгнут в одностороннем порядке. Для этого потребуется созвать собрание собственников жилья. Основанием прекращения отношений выступает то, что управляющая компания не исполняет возложенные на нее обязательства.
Кроме того, владельцы помещений имеют правомочие относительно того, чтобы выбрать новую УК для управления домом или избрать новый метод руководства МКД. Когда основанием расторжения отношений выступает серьезное нарушение условий соглашения одним из участников, второй наделяется правом требовать возмещения причиненных убытков.
У жильцов многоквартирного дома имеется право относительно того, чтобы расторгнуть соглашение, которое оформлено по результатам открытого конкурса, если с момента его оформления прошел год.
В данном случае прекращение отношений происходит, если граждане приняли решение относительно смены управляющей компании или избрали другой метод управления.
На УК возлагается обязанность по ведению и хранению документации технического типа. Данное обязательство распространяется на весь период, пока действует акт. Владельцами технической документации выступают собственники жилья. Если управление домом начинает осуществлять другая организация, прежняя УК несет обязанность по передаче всей документации в течение 30 дней.
Обязана ли УК заключать договор с каждым собственником жилья.
Уважаемый Сергей Николаевич г.Новороссийск ! Согласно статьи 161.1. Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома 1.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. 2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Общие вопросы по составлению договора
Поскольку без (или ТСЖ) многоквартирному дому обойтись нельзя, стоит сразу определиться, от кого должна исходить основная инициатива по составлению договора. В соответствии с Жилищным кодексом (который, в основном, и регламентирует подобные вопросы с жилой недвижимостью), инициировать начало отношений должны сами собственники. Но поскольку иные дома насчитывают не одну сотню собственников, необходимо упорядочить возникающие отношения между сторонами. Для этого:
- проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
- осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
- анализируется законодательство;
- происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.
Трудовой договор управляющего и жск
В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ.
Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений.
К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.
И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.
Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст.
147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ».
Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством.
Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».
Как правильно заключить договор с управляющей компанией
С начала мая 2015 года было отмечено окончание процесса лицензирования УК. Это означает, что ряд компаний все же не получили лицензию и не могут продолжить профессиональную деятельность на рынке услуг.
Их часть в общей массе управляющих компаний отличается с учетом регионального размещения, однако так или иначе подобные компании присутствуют практически повсюду.
Те дома, которыми подобные компании управляли, в связи со стечением обстоятельств, стали бесхозные. Однако переживать на этот счет не нужно. Напротив, казалось бы, не совсем радужную перспективу можно использовать с пользой для себя.
При данных обстоятельствах жильцы в домах, в силу сложившихся обстоятельств, вынуждены провести собрание и подписать соглашение с иной организацией, на чьи плечи ляжет управление домом. Если правильно подойти к этому вопросу, можно не просто не привести к ухудшению ситуации, а существенным образом ее улучшить.
Домовой совет
Если управление домом не осуществляет ЖСК, ТСЖ или же жилищный кооператив, и численность квартир в доме превышает четыре единицы, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений, размещенных в указанном доме, обязаны позаботиться об организации собственного домового совета. С этой целью проводится общий сбор жильцов, выбирается конкретный председатель и лица, которые будут выполнять обязанности его помощников.
Этот момент является важным, так как именно активистами в доме будут решаться вопросы, возникающие по ходу заключения соглашения с одной из управляющих компаний.
Поэтому должны избираться лица, отличающиеся инициативностью, ответственностью и грамотностью, а главное, те, кто сможет наиболее рьяно относиться к своим обязанностям в представлении и защите интересов дома. На подобную роль вряд ли можно будет назначить съемщиков квартир муниципальной собственности.
Эта группа инициативных лиц, с участием наибольших активистов, должна продумать ключевые условия соглашения, поняв, будет ли достаточно лишь типового договора, по обыкновению предлагаемого УК, или необходимо продумать и оформить отдельный. Вариант, представленный последним, конечно намного предпочтительней.
Затем исследовав рынок компаний, осуществляющих управление, необходимо расспросить активистов в доме, находящихся в распоряжении указанных лиц, об уровне качества предоставляемых услуг и т. д. Избрав ряд более приемлемых организаций, следует «прощупать почву» – разузнать, как они отнесутся к внесению предлагаемых вами условий в соглашение.
Имущество общедомового использования
Следует начать с того, что в соглашении в обязательном порядке должен указываться перечень такого имущества – общего пользования для всего дома. В этом вопросе не излишней будет хотя бы доля педантичности – нужно указывать не только наиболее крупные из объектов (куда относят стены, фундамент, пролеты лестниц, чердачные помещения, земельный участок, на котором размещен жилой дом, кровлю), но также и ряд мелких.
Договор между собственником и управляющей компанией
Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.
Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.
В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.
В 2021 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей. Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.
Договор тсж и собственника на обслуживание: коммунальные услуги
Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.
По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.
Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.
По закону договор может быть составлен в простой письменной форме. Однако современные технологии требуют использования печатного текста. Так проще и быстрее, к тому же текст можно сохранить в электронном виде. Еще одним плюсом является то, что такой текст всегда будет разборчивым и понятным, снижается вероятность ошибок.
По всем этим причинам договора подписывают на печатном бланке.
ВНИМАНИЕ! Документ должен отвечать всем нормам составления подобных документов, и содержать необходимую информацию.
Скачать бланк договора собственника с ТСЖ
Договор может содержать большое количество информации, но есть основные моменты, которые являются обязательными:
- Как и в любом соглашении, должна присутствовать информация о его участниках. Наименование организации, полное имя руководителя, реквизиты. ФИО собственника, паспортные данные, объект собственности, реквизиты правоустанавливающих документов на жилье.
- Предмет договора, то есть предоставление услуг данной организации собственнику. Нужно подробно описать все действия, которые должны осуществляться сторонами в соответствии с этим документом.
- Права и обязанности участников. Каждая сторона определяет, что она должна делать, и на что может рассчитывать в итоге. Говоря просто, собственник платит, ТСЖ обслуживает дом. Но пунктов может быть много, для того чтобы избежать спорных ситуаций в последствии.
- Ответственность за неисполнение пунктов соглашения.
- Договоренность по условиям расторжения, а также внесения изменений в настоящий договор. И то, и другое возможно только по согласию обоих участников.
- Дополнения и другие особые условия.
Стандартный набор услуг, предоставление которых обеспечивает ТСЖ, должен быть прописан в договоре, как обязанность организации:
- Своевременное проведение ремонта помещений общего пользования.
- Исправление возникающих неполадок в системах обеспечения дома.
- Поддержание порядка на придомовой территории, в том числе ее улучшение.
- Создание комфортных условий.
ВАЖНО! Экземпляров договоров делают два: для владельца квартиры и для товарищества.
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.
При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:
- конкретное место расположения здания (адрес);
- состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
- детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
- размер и порядок расчетов с компанией;
- порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
- варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.