Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя должник не является собственно стороной договора цессии, но в правоотношениях при передаче права требования он участвует, в связи с чем он обязательно должен быть поставлен в известность о замене кредитора. Основным риском для должника будет выполнение обязательства прежнему кредитору, в то время как последний уже передал свое право требования другому лицу.
Алгоритм оформления цессии
- Договоренность. Первым этапом всегда должно быть достижение устной договоренности о том, что права на требование долга необходимо передать.
-
Составление соглашения цессии. Особенности зависят от заключения «первичного» договора, права которого переуступаются. Если он заключался в простой форме, то и цессию не обязательно заверять нотариально. Но подавляющее большинство сделок регистрируются у юристов, а значит, и договоры по передаче прав также необходимо нотариально заверить. Варианты соглашения:
- двухстороннее: между цедентом и цессионарием, должник лишь информируется;
- трехстороннее – должник является стороной договора.
- Информирование должника о перемене кредитора – обязательное условия договора цессии. Это делается путем направления письменного уведомления.
- Взаимодействие нового кредитора с должником – принятие обусловленных законом мер по взысканию долга.
Без юридического образования не так просто сразу понять, что же такое «цессия». Простыми словами цессия — это замена кредитора и продажа долга сторонней организации.
С юридической точки зрения такое объяснение некорректно, но наиболее точно объясняет суть процесса. Термин «цессия» означает уступку прав третьему лицу. Так можно передать право владения ценными бумагами, право собственности на имущество (недвижимость, транспорт, украшения), право требования кредита и долга.
Операция обязательно должна быть задокументирована. Документом выступает договор цессии. Он фиксирует соглашение между участниками и подтверждает законность и условия уступки.
В сделке задействовано 3 участника:
-
Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.
-
Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.
-
Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Получение должником уведомления от цедента
Ситуация, когда должник получает уведомление о переходе права не от нового кредитора, а от первоначального, отличается от описанной выше, так как цедент не является по отношению к должнику «чужим» лицом (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.04.2008 N А10-3986/07-Ф02-1517/08).
Как указывает Президиум ВАС РФ в постановлении от 23 ноября 2004 г. N 8414/04, «кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать право (требование) цессионарию. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования)». Таким образом, Президиум расценивает уведомление должника первоначальным кредитором как доказательство действительности цессии, равного по силе предоставлению цессионарием оригинала соглашения об уступке права и всех сопутствующих документов. Такая позиция ВАС представляется вполне разумной, так как цедент является лицом, не заинтересованным в уведомлении должника о факте уступки, и уж если он уведомляет должника, значит, уступка точно состоялась.
В любом случае, даже если цессия и будет впоследствии признана недействительной, права должника, исполнившего обязательство новому кредитору, никак не будут ущемлены, его исполнение будет признано надлежащим. Это прямо выражено в п. 14 Постановления Президиума ВАС РФ от 23 ноября 2004 г. N 8414/04, что разрешило существовавшие до него противоречия в судебной практике (в частности, Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2005, 17.03.2005 N КГ-А40/1344-05-Б и Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2001 N Ф04/126-801/А70-2000).
Новинки проекта гражданского кодекса
Проект внесения изменений ГК, разработанный в конце 2010 года во исполнение указа президента от 18 июля 2008 года «О совершенствовании гражданского законодательства» Советом при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предусматривает ряд существенных изменений в нормы, регулирующие институт уступки права требования.
В частности, более четко проработан вопрос об уведомлении должника. В новом кодексе более четко будет прописана норма ст. 385 ГК. Уведомление, полученное как от цедента, так и от цессионария, будут «иметь силу для должника», кроме того, в закон попадет установившееся судебной практикой правило о том, что получение уведомления от первоначального кредитора доже без доказательств будет влечь обязанность должника не вправе не исполнять обязательство новому кредитору. Также в этой статье будет разрешен вопрос о последствиях получения должником нескольких уведомлений о переходах права. В этом случае он должен исполнить обязательство в соответствии с уведомлением о последнем переходе права.
До настоящего момента в практике не было единого мнения о правовом значении запрета уступки права, установленного соглашением должника и кредитора. Разработчиками проекта внесена ясность. Такой запрет не лишит силы саму цессию, и не повлечет расторжение договора, из которого возникло переданное право, но тем не менее отрицательные последствия для нарушившего такой запрет кредитора все же возникнут, — ответственность перед должником за нарушение договора.
Проектом разрешен доктринальный спор о моменте перехода требования при совершении цессии. Таким моментом должен считаться момент заключения договора, но стороны могут иначе урегулировать этот вопрос.
В целом же планируемые изменения можно отметить как положительные. Внесение Проекта в Госдуму планируется в феврале будущего года.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Сейчас можно наблюдать, что уступка права требования находит все большее применение на практике. Это можно объяснить нестабильной экономической ситуацией в стране, когда из-за продажи бизнеса или потери средств приходиться менять кредитора. При этом участникам договора, чтобы при оформлении данных отношений не совершить ошибок, следует внимательно отнестись к сущности данных сделок, их предмету, а тем более к объему передаваемых прав (долгов).
Конечно, развитие отношений в данной области опирается на грамотно созданную действенную нормативную базу. В данный момент регулирование на законодательном уровне рассматриваемого института проходит через большое количество трудностей, как в теоретических, так и в практических проблемах, которые государство по возможности старается исправлять.
Переуступка права требования долга между юридическими лицами
При составлении договора стороны включают значимые условия по возникшей предварительной договоренности. Документ предполагает наличие следующей информации:
- Детальные сведения о кредиторе и получателе прав требований. Сведения должны быть исчерпывающими, позволяя идентифицировать личность и установит правомочность подписания договора.
- Размер обязательств, право на взыскание которых передается новому лицу:
- остаток непогашенного долга;
- общая стоимость обязательств;
- сведения о документе, давшем право требования;
- обязательства, возникшие помимо уплаты долга, но непосредственно с ними связанные.
- Схема расчетов по возмездным сделкам, а при безвозмездной передаче – указывают это отдельным пунктом.
- Срок на передачу права, исполнение обязательств стороной цедента и цессионария.
Специально регистрировать документ между новым и прежним кредитором необязательно, за исключением случаев, когда по цессионному соглашению передают право требования на недвижимость. Цессия с уступкой прав на недвижимость предполагает обязательную регистрацию в Росреестре. При отсутствии регистрации документ теряет юридическую силу.
Помимо основного документы в Росреестр для регистрации предъявляют соглашение по долевому участию и бумаги, подтверждающие полномочия первичного кредитора. Со стороны юрлиц также предъявляют учредительную документацию (свидетельство ЕГРЮЛ, выписку, устав, доверенность на сотрудника, уполномоченного проводить регистрацию, и приказ на должностное лицо).
Последствия для каждой из сторон сделки разные:
- Лицо, переоформившее на себя долговые обязательства, рискует не получить суммы от должника, в связи с его полной неплатежеспособностью и отсутствием всякой собственности. При нарушениях в процедуре оповещения должника, с взысканием долга часто возникают проблемы. Бывают ситуации, когда покупатель оплатил передачу долга, но должник возвращает одолженную сумму банку, что требует дополнительных согласований по передаче суммы, перечисленной первоначальному кредитору, по реквизитам покупателя долга.
- Для цедента, первично ссудившего средства должнику, появляются иные риски, связанные с признанием уступки права несостоявшейся из-за предоставления для оформления сделки неверной информации, подлога документов, представления погашенной задолженности как текущего долга.
В процессе переоформления права потребовать исполнения финансовых обязательств необходимо учитывать все возникающие по закону требования, неисполнение которых влечет проблемы с реализацией полномочий. Цессия, имея свои преимущества, предполагает известную долю риска, поскольку не гарантирует возврата средств в полном объеме.
Именно по этой причине первичный кредитор продает долг за минимальную сумму, не надеясь вернуть средства через должника. Покупатель права, в свою очередь, оценивает потенциал приобретаемых полномочий, рассчитывая на получение выгоды, благодаря использованию располагаемых ресурсов.
В любом договоре участвует как минимум две стороны. Это могут быть физические или юридические лица. Как дело обстоит в соглашении об уступке долга? Рассмотрим детальнее:
- Цедент — предыдущий кредитор, который уступает долг. Он отвечает за передачу всех документов и обязательств новому собственнику, но ответственность за невыполненные действия не предусмотрены.
- Цессионарий — новый кредитор, который до вступления договора в силу представляет интересы цедента.
- Должник — человек, долг которого передан другому лицу (организации).
Пакет документов для передачи формируется индивидуально в зависимости от ситуации. Стоит отметить, что на практике существуют ситуации, когда кредитная организация обязана спрашивать разрешения у гражданина. Отметим их:
- ст. 121 Кодекса торгового мореплавания РФ;
- ст. 5 ФЗ «О концессионных договорах» №115 от 2005 года;
- ст. 21 ФЗ «Об ООО».
Договор по уступкам прав требования предусматривает, что все обязательства по процентам остаются в силе и передаются новому кредитору. Этот момент часто не указывается в договоре цессии, т.к считается выполненным по умолчанию.
Соглашение могут оформлять и обычные граждане, которые не являются частью больших компаний. Подобные отношения регулирует ГК РФ. В договоре указываются детали и порядок передачи. Например, описанная выше возмездная или безвозмездная основа.
Кроме этого прописываются следующие пункты:
- срок оплаты долговых обязательств;
- полную, точную сумму задолженности;
- правила и обязанности сторон, которые меняются в зависимости от сферы применения;
- паспортные данные (серия, номер, кем, когда выдан).
Если задолженность устанавливается судом или относится к личным (алименты, моральный ущерб и т.д.), ее нельзя передать в рамках отношений между физическими лицами.
К сожалению, подобные отношения между организациями не редкость. Часто договор оформляют в счет погашения задолженности. По факту это равносильно банкротству или критичного финансового положения организации. Два юридических лица оформляют отдельный договор, где долг одной компании уступается другой.
Следует учитывать, что все отчисления и денежные переводы должны быть официально оформлены через бухгалтерию. К тому же отдельно оплачивается НДС. В отдельных случаях, учитывая описанные обстоятельства, перекупать долг совершенно не целесообразно.
В данном документе нет больших различий по сравнению с предыдущими. Отметим лишь несколько нюансов:
- Физическое лицо указывает реквизиты — полная сумма долга, срок, паспортные данные и т.д., согласно предыдущим пунктам.
- Юридическое лицо указывает полное наименование организации, должность сотрудника (чаще всего главный бухгалтер, заместитель директора и т.д.) и реквизиты аналогичные физическому лицу.
Мало заключить двустороннее соглашение по передачи уступок. Следует предоставить целый пакет разных бумаг, чтобы правильно провести сделку. Он отличается в зависимости от сферы деятельности, которая подразумевает соглашение в счет погашения задолженности. Отметим основные из них:
- Договор купли-продажи.
- Всю сопутствующую документацию, которая прямо указывает на факт задолженности.
- Акт сверки расчетов.
Если говорить о кредитном договоре из банковской сферы, то потребуются следующие документы:
- Выписка из банковского счета.
- Справка о графике внесения платежей.
- Квитанции об оплате части долга.
- Кредитный договор.
- Договор об овердрафте.
При необходимости составляется дополнительное соглашение, которое регулирует дополнительный состав документов.
На практике прекратить действие договора можно двумя способами: в одностороннем или двустороннем порядке. Обратимся к первому варианту.
Сам факт расторжения изначально прописывается в документе. Причем, причина должна быть весомой. Например, в составлении договора выявлены какие-либо серьезные нарушения. Аналогично, можно обратиться в судебные органы.
Из остальных примеров можно отметить следующее:
- ставка рефинансирования выросла в несколько раз, и одна из сторон не может или считает нецелесообразным выполнять свои обязательства;
- если по условиям договора передача долга подразумевала денежное вознаграждение, но оно, по факту, не было выплачено;
- обязательство по кредитному договору было передано организации, которая по закону не имеет права заниматься подобной деятельностью;
- у одной из сторон нет возможности исполнить свои обязательства по независимым причинам, хотя не исключены денежные трудности;
- в процессе составления договора выявлено, что недостает документов или они оформлены ненадлежащим образом;
- денежные выплаты совершались позже установленного срока.
Законодательство предусматривает двустороннее расторжение по обоюдному согласию. Для этого оформляется дополнительное соглашение. Что указывается в новом документе? Во-первых, полное наименование организации или ФИО физического лица с паспортными и контактными данными. Во-вторых, документы на основании, которых составлен договор (перечислены в предыдущем параграфе).
Далее в дополнительном соглашении указывают следующие данные:
- причину расторжения договора по переуступке прав;
- уровень ответственности, конкретные права и обязанности двух сторон;
- все общие положения документа, а так же особые условия, которые обговаривались заранее.
Дополнительное соглашение заверяется подписью сторон с указанием адреса регистрации физического или юридического лица. При возможности документ закрепляется печатью организации, хотя нет четкого пункта, который обязывает это делать.
Как составить договор переуступки права требования долга
Природа образования долга заключается в том, что один субъект передает во временное распоряжение второму какой-либо ценный предмет. Например, деньги, недвижимость, товары или даже нематериальные активы. Пока получатель не вернул ценности кредитору, за ним числится долг. Причем в роли кредитора и получателя могут выступать не только организации, но и частные бизнесмены, и граждане.
Кредитор, не получив возврата задолженности, предпринимает законные методы по взысканию. Если действия не дают никакого результата и должник не возвращает заем, то допускается продать долг третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой долга.
Но отказаться от своих обязательств в пользу третьего лица может не только кредитор. Должник также имеет право на перевод своих обязательств на другого гражданина или стороннюю фирму. Процедура называется перевод долга, это, по сути, замена должника на нового ответчика по долговым обязательствам. Для каждого вида уступки или перевода прав на задолженность предусмотрены свои особенности.
Ситуаций, когда стороны договора о предоставлении займа меняются, довольно много. Рассмотрим самые распространенные случаи перевода долговых обязательств:
|
Новый кредитор или переуступка прав |
Новый плательщик или перевод задолженности |
|
Займодавец утратил возможность истребовать задолженность к возврату. Возникновение финансовых проблем, продажа долговых обязательств с целью получения финансовых активов. Риск невозврата долга, признание должника неплатежеспособным. Отсутствие времени и возможностей на ведение судебных тяжб по истребованию задолженности. |
Займополучатель утрачивает возможность платить по кредиту. Проведена реорганизация ответчика по долговым обязательствам, в роли нового держателя обязательств выступает правопреемник. Смерть должника, переход обязательств к наследникам. Утрата необходимости в займе, кредите, ипотеке. |
Для каждой ситуации предусмотрены свои правила и требования. Если не соблюсти законодательные нормы, то сделку признают недействительной.
Процедура, при которой долг перепродается от одного кредитора другому, оформляется договором цессии. Положения о цессии регламентированы в ст. 388 — 390 ГК РФ. Цедент в договоре цессии — это первоначальный кредитор, тот субъект, который выдал заем должнику. Цессарий — это покупатель задолженности, или новый кредитор. Должник по договору цессии остается неизменным, то есть договор цессии не предусматривает перевод плательщика.
ВАЖНО! Если в первоначальном договоре кредитования указано, что кредитор не имеет права перепродать задолженность, то о договоре цессии не может быть и речи.
Уступка права требования документы
Соглашение о переуступке права требования составляется с учетом определенных положений.
Образец содержит следующие пункты:
- дата, стороны, номер документа;
- предмет сделки. Уступка прав может иметь место, например, в результате взятия кредита. Также предметом соглашением может быть передача жилого помещения от застройщика на основе контракта о долевом участии;
- права и обязанности участников;
- цена. В большинстве случаев сделка является возмездной. Первоначальный заимодатель получает от лица, которое приобретает право требования, денежную сумму, которая соответствует размеру задолженности;
- ответственность сторон;
- заключительные положения, реквизиты сторон, их подписи.
По требованиям гражданского законодательства, должник подлежит уведомлению о состоявшейся цессии (о заключении соглашения о переуступке права требования).
Кто должен уведомить должника о цессии
Закон не устанавливает, кто именно – цедент или цессионарий – должен уведомить должника об уступке права требования. Судебная практика это также не разъясняет. Поэтому целесообразно определить обязанную сторону в самом договоре цессии.
Так можно возложить обязанность по уведомлению должника на прежнего кредитора (цедента) и предусмотреть ответственность за это, например, в виде штрафа.
Пример формулировки в договоре
«Цедент обязан в течение 2 дней с даты заключения настоящего договора направить письменное уведомление об уступке права требования должнику по его юридическому адресу. В случае неисполнения этой обязанности в установленный срок цедент обязуется уплатить цессионарию штраф в размере 10% от уступленного требования».
Прежнему кредитору достаточно направить должнику уведомление о цессии.
Если же уведомление направляет новый кредитор, то ему нужно дополнительно предоставить должнику доказательство перехода прав требования. Например, копию договора цессии. В противном случае должник будет вправе не исполнять ему обязательство (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
Чтобы снизить риски цессионария, можно поставить исполнение им своего обязательства по оплате уступленного права в зависимость от предоставления цедентом доказательств уведомления должника. Статья 327.1 ГК РФ «Обусловленное исполнение обязательств» позволяет обусловить исполнение обязанностей совершением другой стороной определенных действий, предусмотренных договором.
Риски
Должник может отказаться исполнить обязательство, пока прежний кредитор (цедент) не подтвердит уступку. Есть также риск, что должник, не дождавшись такого подтверждения, предоставит исполнение цеденту, а не вам (п. 1 ст. 385 ГК РФ, Позиция ВС РФ).
Рекомендации
В идеале — возложить обязанность по уведомлению должника на цедента, установить срок и неустойку за ее невыполнение.
Компромиссный вариант — оформить совместный документ, который вы отправите должнику. Например, акт передачи требования, подписанный вами и цедентом.
Примечание:
Зарегистрируйте договор цессии, если договор с должником подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Например, если приобретаете требование об уплате арендной платы по зарегистрированному договору аренды недвижимости.
Когда говорят о цессии, подразумевают отказ от требований по возврату долга в пользу другого. Но не все их можно передать в реальности. Например, если говорить об обязательствах, которые относятся к типу личных. Например, алименты, компенсации (причём это могут быть возмещения любого вреда). Всё это не подлежит законной передаче.
Почему применяют договор уступки? Потому что (чаще всего), у того, кто должен получить определённый «долг» нет возможности его взыскать. Ситуации бывают разные – от дележа обязательств между частниками, до реорганизации компаний.
Требование, передаётся и продаётся, смотря по ситуации, а тому, на кому остаётся обязательство позже направляется письменное уведомление о том, что контракт цессии заключён.