Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два основных способа как можно осуществить раздел кооперативной квартиры при разводе. Первый способ, он же является наиболее предпочтительным, — это соглашение между собственниками. Владельцы квартиры путем переговоров и дипломатии обговаривают все нюансы раздела, включая размеры причитающихся каждому собственнику долей. В результате договоренностей оформляется определенный договор, который заверяется юридически и вступает в силу.
Необходимые документы
Чтобы юридически грамотно оформить раздел приватизированного имущества и жилой площади необходимо иметь определенный список документов, которые понадобятся вам при обращении в Росреестр. К ним относится:
- Соглашение между собственниками, которое содержит информацию о размере выделяемых долей, а также описан порядок использования жилой площади;
- Ксерокопии паспортов;
- Документ, подтверждающий соглашение от органов опеки, в случае участия в соглашении несовершеннолетних детей;
- Технические документы недвижимости (БТИ);
- Заявление в Росреестр, составленное по установленному образцу;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Раздел квартиры через суд
Так как разделить имущество после развода без суда удается далеко не всегда, зачастую возникает необходимость судебного разбирательства. В такой ситуации стороны, претендующие на часть жилой недвижимости должны встретиться в суде, имея при себе документы, обуславливающие требования на жилую площадь.
Зачастую, когда встает вопрос, как разделить муниципальную квартиру после развода, возникает необходимость одного из супругов доказать, что данная квартира нажита совместным трудом. В этом случае необходимо предоставить суду справку о доходах, имеющиеся чеки и иные документы, подтверждающие покупку объектов для совместного использования, справки из налоговой службы и другие документы, которые могут подтвердить, что недвижимость является совместной.
В таком случае, человек получает право претендовать на 50% жилья, которыми, в случае удовлетворительного судебного решения, может свободно распоряжаться.
Сама процедура состоит из двух основных этапов:
- Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
- Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.
Для государственной регистрации потребуются такие документы:
- Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Соглашение о разделе долей в квартире
Если есть общее решение о том, в каких пропорциях имущество будет принадлежать претендентам, оформляют мировое соглашение. Такой вариант – оптимальное решение для раздела. В положениях документа определяют не только объем переходящего имущества, но и условия переоформления. Чтобы соглашение о разделении квартиры на доли имело юридическую значимость, необходимо учесть требования, которые предъявляет закон.
К обязательным реквизитам документа относят:
- ФИО сторон, их паспортные данные.
- Предмет договора.
- Обязанности и права, ответственность сторон.
- Порядок урегулирования споров.
- Условия действия и расторжения соглашения.
- Подписи сторон и дата составления.
Документ подлежит обязательному нотариальному заверению и позднее – регистрации в Росреестре.
Вместе с договором регистрирующему органу передают:
- технический план;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие юридические полномочия сторон;
- платежный документ об уплате пошлины.
Как разделить квартиру на доли в судебном порядке
Если собственники имеют разные представления об имущественных претензиях, споры решают в судебном порядке.
Исковое заявление о выделе доли в квартире подают в суд района, к которому относится место расположения квартиры. Истцом выступает лицо, претендующее на долевое право. Ответчиками будут собственники квартиры.
Нужно учитывать, что время подачи иска ограничено действующим сроком исковой давности — 3 года после того, как было выявлено право для предъявления имущественных претензий.
Процедура включает в себя три этапа.
- Определение долей собственников в общей квартире, осуществляемое при разводе или при передаче собственности одним из супругов.
- Выделение доли в натуре (если это возможно осуществить с практической точки зрения). В этом случае закон требует, чтобы к выделенным частям были подведены отдельные коммуникации.
- Установление порядка пользования имуществом (если нет возможности провести выделение доли в натуре, то можно закрепить за каждым участником свою комнату). В данном случае каждому из собственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из её размера в общей собственности
Доли могут быть «идеальными» (например, 1/3 часть трёхкомнатной квартиры) и «выделенными в натуре» (по комнате каждому участнику). В однокомнатной квартире – только идеальными. Альтернативным вариантом является денежная компенсация, с получением которой участник теряет право на имущество.
Сроки проведения процедуры:
- При отсутствии споров со стороны участников процедура осуществляется в Росреестре в течение 30 дней.
- В судебном порядке – 2 месяца, затем регистрация – 1 месяц.
- Выделение доли в натуре согласовывается в МВК и занимает около 1 года.
Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.
Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.
Также по теме: Как исправить кадастровую ошибку в судебном порядке?
Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте. Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.
После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
-
Приобрести квартиру в результате оформления сделки
купли-продажи , дарения, мены и пр. в долевую собственность; - Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
- Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
- По решению суда.
Как выделить долю в приватизированной квартире
Любой совладелец жилого помещения, кроме несовершеннолетнего ребенка, может отказаться от своей доли в любой момент, даже уже после того, как квартира приватизирована. Сделать это можно тремя способами:
- Составить дарственную в пользу одного, или всех совладельцев жилого помещения.
- Перераспределить доли между другими совладельцами, составив соглашение.
- Вообще не принимать участие в приватизации, отказавшись от своей части собственности.
Существует три способа выдела доли:
- в натуре;
- в идеальной доле;
- в денежном эквиваленте.
Рассмотрим каждый из них подробнее.
На практике такой выдел подразумевает перевод части собственности в имущественный эквивалент, равный какой-либо отдельной части жилого помещения, например, одной жилой комнате. При этом выделенное жилое помещение должно быть полностью независимо от остальных:
- иметь отдельный вход;
- быть оборудовано отдельной кухней, сантехническими сооружениями;
- иметь независимые от остального жилого помещения коммуникации (водо- и электроснабжение, канализацию).
Эта процедура уместна при разделе отдельно стоящего дома, либо большой квартиры. Такой вариант потребует перепланировки жилого помещения, а также получения новых кадастровых паспортов.
Так как размер жилых помещений, особенно в многоквартирных домах, зачастую не позволяет обеспечить для требующего выдела отдельного входа, а также разделить подсобные помещения на два отдельных, то выдел доли в натуре маловероятен.
В этом случае возможно выделение так называемой «идеальной» доли, то есть, каждый совладелец получает в собственность отдельную комнату, либо ее часть, а места общего пользования (кухня, ванна, туалет, другие подсобные помещения) остаются в совместном использовании и владении. Порядок пользования жильцы могут установить сами (в добровольном соглашении), либо его определит суд.
Например, супруги, являющиеся совладельцами двухкомнатной квартиры, расторгли брак, но разделить свою квартиру в натуре не смогли, так как эксперты дали заключение о невозможности физического раздела жилого помещения. Так как они после развода поддерживали нормальные отношения, адвокат посоветовал им разделить жилое помещение в идеальных долях, что они и сделали.
Муж остался проживать в одной комнате, жена в другой, а все нежилые помещения (кухню, прихожую, санузел и кладовку) они договорились использовать совместно.
Различают два способа выдела доли:
- согласно договоренности всех совладельцев посредством составления добровольного соглашения;
- в судебном порядке.
Например, семья Найденовых, состоящая из мужа, жены и двух сыновей приватизировали трехкомнатную квартиру, в которой они проживали по договору социального найма. Через несколько лет старший сын, закончив обучение в ВУЗе, переехал в другой город, где нашел работу и вскоре женился.
Молодая семья решила купить квартиру в ипотеку, но у них не было нужной суммы на первый взнос. Сын обратился к родителям и младшему брату с просьбой выкупить его долю в квартире. Родственники согласились, посетили нотариальную контору и составили соглашение о замене выдела доли старшего сына денежной компенсацией. Молодожены получили средства на первый взнос по ипотеке, а оставшиеся члены семьи Найденовых увеличили свои доли с 1/4 на 1/3 каждому.
Каждый из способов раздела имеет свои плюсы и минусы:
- выдел по соглашению прост в исполнении и не требует длительных временных затрат, но необходимо заручиться согласием всех совладельцев;
- принудительный порядок с помощью суда не требует единодушия среди собственников, но более продолжителен по времени, кроме того придется понести некоторые финансовые затраты.
Если просмотреть судебную практику по выделению долей в приватизированной квартире, то становится понятно, что основные сложности возникают в следующих ситуациях:
- Один из совладельцев отсутствует. Он может проживать в другом городе, в другой стране, в особо сложных случаях его местонахождение вообще неизвестно.
- Смерть одного из совладельцев. Пока наследники не вступят в наследство, никакой выдел доли невозможен.
- Наследственные споры. Также достаточно сложная ситуация и пока она не будет решена, вряд ли получится произвести выдел доли.
- Развод и последующий раздел. Если бывшие супруги в состоянии договориться, тогда проблема решается быстро, но бывают ситуации, когда судебные споры длятся долгое время, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, которым также принадлежит доля в приватизированной квартире.
- Выделение доли несовершеннолетнему. Здесь в спор о разделе имущества включаются органы опеки и попечительства.
Различают два основных варианта выдела доли в приватизированной квартире:
- Натуральная доля
Считается переводом доли в имущественный эквивалент, равный жилой комнате. Новообразованное помещение должно иметь отдельный вход, кухню, санузел и др. Выдел доли в натуре уместен в случае с разделом частного дома или просторной квартиры (3-комнатной и больше). Если брать во внимание выдел доли в натуре, то фактически – это превращение приватизированной квартиры в коммунальную. Соседями могут быть совершенно посторонние люди. Именно поэтому такой вариант подходит далеко не всем.
- Денежная или иная компенсация
Родственник, желающий выделить свою долю в натуральном размере, может получить финансовую компенсацию от других владельцев (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Происходит замена выдела в натуре выплатой соразмерной суммы. Упомянутая доля остается в общей собственности, что означает автоматическое увеличение процентов всех совладельцев квартиры.
Различаются и способы выделения доли:
- Договорной режим – предполагает согласие всех собственников квартиры на отчуждение натуральной доли (комнаты).
- Судебный порядок – выделяющийся родственник имеет право отсудить свою часть через суд.
Приватизация квартиры по долям
Иногда у одного из хозяев приватизированной квартиры возникает желание распорядиться своей частью собственности. Чтобы это сделать, для начала, нужно выделить свою долю. Доля в квартире – это часть, процентное значение, либо количество квадратных метров. Нельзя сказать, что какая-то часть квартиры в виде комнаты или ее части принадлежит одному жильцу, потому что доли существуют документально, а не наглядно.
Однако есть понятие выделения доли в натуре, когда часть квартиры выделяется не только на бумаге, но и для конкретного пользования. Для этого должны быть определенные условия, например, количество комнат по числу владельцев. Проще всего выделить долю в натуре в условиях частного дома. А в однокомнатной квартире это сделать невозможно.
Отказ от доли в квартире: общий порядок действий
Процедура раздела и продажи долей в приватизированной квартире После продажи квартиры по материнскому капиталу через сколько нужно освободить квартиру? После того, как получили долю в приватизированной квартире, необходимо установить общий порядок использования имущества всеми собственниками. Это означает, что за каждым владельцем доли необходимо закрепить одну или несколько конкретных комнат, а также прописать порядок использования мест общего пользования. То есть каждый совладелец должен быть обеспечен независимым входом в свою часть доли и беспрепятственно пользоваться кухней, туалетом, ванной комнатой, коридором.
При необходимости раздела долей в приватизированной квартире нужно действовать на основании законов об общедолевой собственности, по следующей схеме:
Возможность выделить долю в приватизированной квартире после развода напрямую зависит от действий сторон на стадии подачи заявления о переоформлении прав. После принятия решения об участии в программе приватизации нанимателям доступны следующие варианты действий:
Необходимые документы
Для обращения в суд о разделе имущества, в том числе приватизированной квартиры, нужно представить следующие документы:
- исковое заявление в двух экземплярах;
- свидетельство о браке, если одновременно с разделом жилья осуществляется расторжения брака (если развод уже фактически состоялся, предоставляется свидетельство о прекращении брака);
- свидетельство о рождении детей (требуется в любых случаях при расторжении брака и разделе общих активов семьи);
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, приватизационный договор);
- отчет о рыночной стоимости объекта (его заказывает истец, а у ответчика сохраняется право оспорить оценку путем обращения к другому специалисту);
- платежный документ на оплату госпошлины, так как раздел жилья является имущественным спором.
При рассмотрении дела суды могут отходить от принципа равенства сторон, если один из супругов не приносил доходы без уважительных причин или расходовал общие средства вопреки нуждам семьи. Для установления таких фактов могут представляться дополнительные документы, состав которых будет зависеть от особенностей дела.
Верховный суд рассказал, как супругам делить долевое имущество
Преимуществом заключения брачного контракта является тот факт, что он может быть заключен в любой момент, то есть как до регистрации союза, так и после расторжения.
Именно условия брачного договора определяют разделение жилплощади. При этом возможны следующие варианты определения права собственности:
- совместная;
- долевая;
- индивидуальная.
В случае расторжения брака, бывшим супругам не нужно делить объект недвижимости, так как он уже разделен по условиям договора. Брачный контракт заверяется у нотариуса и имеет юридическую силу.
Если добровольное согласование раздела не достигнуто, а брачный договор отсутствует, то собственникам необходимо обращаться в суд для определения части имущества, принадлежащего каждому члену семьи.
Так как стоимость недвижимости выше 50 тысяч рублей, то исковое заявление подается в районный суд, по месту нахождения объекта. В иске указывается:
- наименование и реквизиты сторон;
- описание объекта спора;
- документы, на основании которых возникла собственность;
- желаемая доля в квартире;
- список приложений.
Полезно: За подачу искового заявления взимается госпошлина, которая рассчитывается исходя из стоимости жилплощади.
Если право собственности возникло в результате приватизации, то владельцы могут разделить объект в любой момент. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- оговорить со всеми членами семьи размер долей;
- обратиться в органы опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
- подготовить пакет документов;
- подать заявление в регистрационную палату.
Для регистрации разделения долей в приватизированной квартире необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:
- соглашение;
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельства о рождении на малолетних;
- разрешение органа опеки;
- техническую документацию на объект;
- договор приватизации;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Какой размер недвижимости принадлежит каждому члену семьи, устанавливается на основании договора приватизации.
После раздела совместной недвижимости, возникает необходимость распределения оплаты за коммунальные услуги.
Справка: Разделение лицевого счета допускается только после регистрации долевого права собственности в Росреестре.
Для открытия разных лицевых счетов на имя каждого собственника необходимо написать в управляющую компанию заявление, к которому прикладывается:
- копии паспорта;
- выписка ЕГРП.
Начисление коммунальных платежей происходит соизмеримо размера доли каждого владельца.
Порядок пользования жилплощадью закрепляет за каждым владельцем определенные помещения, пропорционально размеру долевой собственности. Члены семьи по договоренности устанавливают правила эксплуатации объектов общего назначения:
- кухня;
- коридор;
- санузел.
Порядок пользования определяется для каждой изолированной и не изолированной комнаты.
Кто может претендовать на долю?
Ограничений в плане кандидатов на долю не предусмотрено. Если приватизация недоступна юридическим лицам, то получить процент в квартире, скажем, от покупки, может любая организация.
В качестве получателей доли могут выступать:
- наследники по закону или завещанию – если они вступили в наследство на долю в приватизированной квартире умершего (ст. 1142—1145, а также ст. 1121 ГК РФ);
- иждивенцы умершего собственника – имеют право на обязательную долю, куда может входить жилое помещение;
- одаряемый при дарении – физическое лицо, за исключением государственных и социальных работников, работников медицины и воспитательных организаций (ст. 575 ГК РФ);
- покупатель – абсолютно любое число лиц, включая организации и государство.
Доля в квартире может быть получена гражданином в порядке дарения. Для оформления дарственной необходимо согласие выгодополучателя.
Особенностью дарения является безвозмездность следки. Гражданин не имеет право просить за долю в квартире оплату деньгами или услугами. Контракт, который содержит подобные условия, считается недействительным.
Договор не может содержать условие о передаче имущества после гибели владельца. В таких случаях оформляется завещание.
Право собственности на объект возникает у одаряемого с момента государственной регистрации права. Закон устанавливает срок в 1 год для подачи документов в Росреестр.
Если одна из сторон умерла до регистрации контракта, документ считается недействительным.
Договор должен быть заверен нотариально. Поэтому целесообразно возложить на нотариуса обязанность по подготовке проекта.
Получателями по договору дарения может быть, как совершеннолетние, так и несовершеннолетние лица. Также для одаряемого не имеет значение наличие/отсутствие дееспособности. В интересах недееспособных и несовершеннолетних выступают их представители.
При этом, дарителем может быть только совершеннолетнее дееспособное лицо. Лицо должно принять самостоятельное решение о передаче доли в дар. Принуждение к совершению сделки не допускается.