Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делить ипотечную квартиру при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Внесудебный раздел ипотечной квартиры
Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.
Соглашение супругов, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.
Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.
Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.
Отказ супруга от прав на недвижимость, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.
Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.
Продажа ипотечной квартиры супругами, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.
Продажа квартиры банком предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Как делится ипотека, если квартира в совместной собственности? Обязателен ли принцип равенства долей
Квартира, машина, мебельный гарнитур приобретены в браке? Собственники — оба супруга. Кто записан официальным собственником, не учитывается. Есть некоторые исключения, но о них — позже. Основание — ч. 1 ст. 34 СК РФ. Вывод — при разводе ипотека делится между супругами поровну. И это относится не только к квадратным метрам, но и к долгам перед займодавцем.
Есть ситуации, когда принцип равенства долей нарушается. Например:
- после рождения второго ребенка маткапиталом погашена часть задолженности. Дети после развода при совместной ипотеке живут с матерью? Она вправе требовать пересмотра долей;
- один из супругов проиграл дом или автомобиль в карты, его действия привели к пожару, дополнительным расходам и т. д.
Основания для уменьшения/увеличения доли каждого перечислены в ч. 2 ст. 39 СК РФ.
Как составляется соглашение о разделе имущества
Если бывшие супруги не хотят тратить время и силы на судебные разбирательства, они могут на любом этапе составить соглашение:
- о разделе имущества;
- об определении долей в праве.
В первом случае любая совместно приобретенная вещь передается во владение одному из супругов. Второй документ определяет, какая доля (например, в квартире) будет принадлежать мужу или жене.
Важно! Соглашение можно составить в любой момент: после развода или в браке.
Обязательные условия составления соглашения о разделе ипотеки после развода:
- письменная форма. Сделки в устной форме допускаются, если стоимость имущества не превышает 10 тыс. рублей;
- заверение у нотариуса;
- конкретное указание вещей. В соглашении не должно быть фраз недвижимое имущество переходит в собственность мужа, остальное — в собственность жены. Если речь идет о квартире, прописывается адрес, метраж, этаж и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
В соглашении указывается дата составления, прописываются ФИО сторон. Вступление соглашения в законную силу можно привязать к определенному событию, например, разводу с ипотекой в банке. Если точного указания нет, соглашение действует с момента подписания.
Важно! Соглашение о разделе имущества обязательно к исполнению обеими сторонами. Есть нарушения? Семейный Кодекс позволяет не только призвать нарушителя к ответственности, но и потребовать с него компенсацию.
Для чего составляется соглашение о разделе имущества? Причин несколько:
- появляется возможность не тратить месяцы, годы и средства на ведение судебных тяжб, оплату услуг адвокатов и юристов;
- можно не тратить значительные суммы денег на оценку недвижимого и иного имущества. Если раздел ведется через суд, обращение к оценщику обязательно;
- можно предусмотреть варианты раздела, отличные от стандартных 50/50%.
Как выплачивать ипотеку после развода
Как делится ипотека при разводе супругов? Развод не влияет на выплату ипотечного кредита, график погашения необходимо соблюдать во избежание продажи квартиры с торгов за долги. Если после продажи вырученных средств будет недостаточно для погашения кредитного долга, то оба бывших супруга останутся должниками банка. Далее долг уже будет взыскиваться судебными приставами до полного погашения. Такой ситуации надо постараться избежать, так как будет арестовано все имущество, будет установлен запрет на выезд за рубеж, из любого дохода будет удерживаться 50% суммы, а после оплаты долга в пользу судебных приставов дополнительно придется уплатить 7% от суммы долга – исполнительский сбор.
При этом есть несколько вариантов того, как поступить бывшим супругам с кредитом и как оплачивать ипотеку после развода.
Что влияет на решение суда при разделе квартиры
Купленные квартиры в ипотеку при разводе делятся по-разному в зависимости от многих обстоятельств, о них чуть ниже – подробнее.
Если без обращения в суд договориться о разделе совместно нажитого имущества не получается, то нужно собрать все документы на квартиру, по кредиту, свидетельство о расторжении брака, о рождении детей, подготовить иск и обратиться в суд по месту нахождения квартиры. При разделе квартиры в суде будет учитываться:
- наличие или отсутствие брачного договора;
- с кем из родителей остаются проживать несовершеннолетние дети;
- куплена квартира в браке или до брака;
- куплена ли квартира военным за счет средств государственного займа (военная ипотека);
- оплачивалась ли часть стоимости квартиры материнским капиталом;
- оплачивалась ли часть ипотечной квартиры за счет средств одного из бывших супругов.
Учитывая, что после решения суда запрещено обращаться в суд повторно с одними и теми же требованиями, а вопрос раздела ипотечной квартиры и кредитного обязательства для многих жизненно важен, то до обращения в суд стоит обратиться к опытным юристам.
Если бывшие супруги – созаемщики
Как уже отмечалось выше, бывшие супруги-созаемщики по кредитному договору обязаны и после расторжения брака регулярно вносить кредитные платежи и вовремя погашать кредит. Расторжение брака, переезд кого-либо из созаемщиков не влияет на кредитные отношения, банк сохраняет право получать оговоренные графиком платежей денежные средства в полном объеме и в установленные сроки.
Если один из созаемщиков перестал платить, то бремя уплаты всех платежей фактически переходит на одного из супругов, того, кто продолжает платить и не желает, чтобы квартиру продали с торгов, а самого заемщика выселили.
Даже если ипотечная квартира – это единственное жилье, которое есть у заемщика (созаемщиков), она будет продана по решению суда, если ипотечный долг не будет погашен. Правило о том, что единственное жилье не подлежит изъятию по долгам и продаже, не распространяется на квартиры, которые находятся в ипотеке.
Учитывая, что ипотечные платежи составляют значительную часть дохода, созаемщики могут принять решение о продаже квартиры по согласованию с банком и погашении кредита. В этом случае, конечно, придется решать вопрос о покупке нового жилья, но над заемщиками не будет висеть дамоклов меч нарастающего долга с процентами и неустойками. Кроме того, продажа квартиры позволит разъехаться бывшим супругам. При продаже квартиры по цене, наиболее приближенной к рыночной, долг по кредиту будет погашен досрочно. Это уменьшит сумму процентов, а значит, у заемщиков может остаться часть средств для первоначального взноса на новое жилье.
Если бремя уплаты кредита все-таки легло на одного из бывших супругов, то половину уплаченных средств можно будет взыскать со второго заемщика, который устранился от выплаты кредита. Кроме этого, можно будет взыскать и проценты за пользование денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.
При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.
Три основных правила военной ипотеки:
- кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги),
- предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей,
- военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья,
- он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.
В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо.
Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.
Для семей, привлекших материнский капитал в оплату жилья, вопрос раздела обязательств еще более острый. Ведь в покупке квартиры или дома задействована помощь государства. Некоторые нюансы дележки:
- Доля ребенка, на которого выделен материнский капитал, присоединяется к жилой площади супруга, на попечительстве которого остается малыш. Причем ипотека обычно делится поровну (при отсутствии иных значимых факторов).
- После расторжения брака один из супругов может закрыть свои обязательства по займу либо гасить их частями через материнский капитал. Но распоряжаться собственностью до погашения задолженности он не имеет права.
- Если на момент расторжения брака ребенку еще не выделена доля, суд обязывает родителей выполнить такое действие после выплаты всего займа по ипотеке.
- Продать недвижимость по частям и поделить сумму, при использовании материнского капитала, невозможно. Документ будет признан недействительным, поскольку несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилой площади. Если же супругам удастся провернуть подобное дело, то их обяжут вернуть в бюджет сумму, равную материнскому капиталу. В 2019 г. она составляет 453 026 руб.