Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Разрешение кредитного учреждения
Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся. Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику. Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).
ВАЖНО . Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы. Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко.
На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:
- не избежать полной проверки на платежеспособность;
- нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
- начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
- не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
- требование организации заключать новые соглашения о страховке;
- в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
- есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
- также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.
Переуступка ипотеки: зачем это нужно?
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.
Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:
- После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
- Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
- Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
- Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
- Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.
Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?
Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.
Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.
Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.
Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.
Что значит переуступка
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Что такое переуступка
Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.
Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.
Ипотека по переуступке от СберБанка
Приобрести жильё по переуступке можно в Сбербанке. Оформление производится по тому же алгоритму, что и классическая покупка квартиры в новостройке под ипотечный кредит.
Порядок действий:
- Подберите наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования от СберБанка. Обратите внимание на процентную ставку, величину ежемесячного платежа, сроки выплаты. Всё это можно сделать, не выходя из дома, из личного кабинета ДомКлик.
- Если вас устраивает расчёт и условия ипотеки, получите одобрение от банка. Для этого нужно заполнить заявление на ипотечное кредитование.
- Сделайте фото своих документов, загрузите их и отправьте вместе с заявлением в банк прямо из своего личного кабинета.
- Ждите ответа банка. Обычно он приходит в течение дня. Но по правилам, одобрения клиент может ожидать на протяжении 5-ти дней.
Когда ипотека будет одобрена, менеджеры банка помогут клиенту собрать пакет документов. У него будет 90 суток на поиск жилья и оформления сделки по переуступке.
Какие нужны документы:
- общегражданский паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- зарегистрированный договор по ипотечному кредитованию;
- договор переуступки со всеми изменениями и приложениями.
Также могут понадобиться документы, заверенные нотариально:
- согласие второго супруга на заключение договора (если жильё приобретается в совместную собственность);
- согласие от органов опеки и попечительства на переуступку права требования по договору (если участник долевого строительства действует от имени лица до 14 лет, или недееспособного);
- если потребуется — письменное согласие застройщика на переуступку прав требования по договору.
Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления
Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.
- Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
- Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
- После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью ).
Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:
- В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
- Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.
Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.
Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:
- разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
- согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
- выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.
Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав
Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (). Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё. В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.
Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.
Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:
- Средства выдают на приобретение жилья в сельских районах Дальневосточного федерального округа;
- Либо оформляется рефинансирование на тех же условиях для жителей ДФО.
Что значит переуступка при покупке квартиры?
Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.
По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.
Договор цессии связан с выполнением следующих действий:
| Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателя | а также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав |
| Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданина | которому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение |
| Заключение нового договора ипотеки | между покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора |
| Совершение регистрации права требования за новым заемщиком | он становится новым собственником жилья |
| Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступки | оплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка |
Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.
Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.
Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.
Сделка переуступки права по ипотеке позволит:
| Задолжавшему заемщику | освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства |
| Новому заемщику | стать обладателем жилой площади по сходной цене |
| Банку | вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями |
Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.
Что это значит – продажа по переуступке
Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).
Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает. Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).
Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных. Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке. Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.
Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме. Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ). Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.
Важно! Договор цессии может заключаться неограниченное количество раз до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Выбирается подходящий банк, программа кредитования и срок. Многие банки принимают заявки в онлайн приложении и по результатам проверки одобряют/не одобряют ипотеку. Обычно эта процедура занимает 1-5 дней.
После одобрения нужно отнести оригиналы документов в выбранный банк и оформить кредитный договор. После чего дается 3 месяца на подбор недвижимости. Если в течение этого срока покупатель находит подходящий объект, владелец которого согласен оформить сделку переуступки прав ипотечной квартиры, то дальше процесс покупки происходит по следующей схеме:
- Покупатель и дольщик заключают договор, который ссылается на ДДУ.
- Девелопер передает покупателю бумаги, которыми подтверждается оплата. Если есть ипотечный кредит – документы, свидетельствующие об обременениях и остатке платежа.
- Застройщик должен дать свое письменное согласие, если квартира оплачена не полностью.
- Подписываются все документы, в том числе акт-приема передачи прав.
- Стороны регистрируют обновления в договоре ДУ через Росреестр.
- Происходит расчет между продавцом и покупателем.
- Наряду с правами по уступке цессионарий получает старый договор.
Далее новый дольщик, согласно взятым на себя обязательствам, продолжает выплачивать ипотеку или полностью рассчитывается с долгами прежнего владельца прав на строящееся жилье.