Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить участок земли с домом на две части и оформить отдельно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Отдельные дела по разделу земли решаются на основе судебной практики. Если дело не имеет прецедентов, суд назначит экспертно-строительную комиссию, выяснит имущественные права всех собственников и только потом примет окончательное решение.
Какие вопросы подлежат рассмотрению судом:
- Какова рыночная стоимость частного дома и земельного надела, каково соотношение с кадастровой ценой?
- Возможен ли раздел дома в натуре, как это повлияет на техническое оснащение здания, не подвергнется ли оно угрозе обрушения?
- Можно ли выделить идеальные доли, положена ли компенсация, а если да – каков ее размер?
- Можно ли отступить от принципа идеальных долей?
- Каковы варианты раздела дома и земли, сколько займет переустройство и создание автономных частей жилого дома?
Отметим, что экспертные комиссии суда не любят возиться с расчетами, зато очень «любят» выдвигать одну оценку – раздел в натуре и переустройство невозможны. Именно по этой причине многие собственники не могут поделить участки, даже если ситуация позволяет это сделать.
Первое, о чем важно знать собственникам земли и дома, это то, что жилое строение и участок, на котором оно расположено, неразрывно связаны друг с другом. Это означает, что при разделе каждому из совладельцев полагается часть дома и определенная часть земли.
Нюансы, которые нужно знать:
- Раздел дома подразумевает выдел доли каждого из собственников в натуре, а таковой возможен только тогда, когда каждый совладелец приобретает часть общего дома, изолированную от частей других собственников и имеющую отдельный вход. Помимо этого, делится и земельный участок, площадь которого должна позволять выдел доли в натуре.
- Если доля в праве одного из собственников слишком мала, чтобы выделить соответствующую ей часть дома и земли, допускается выплата компенсации другими совладельцами недвижимости. Размер таковой должен соответствовать стоимости доли.
- Разделить дом с землей можно двумя способами: по соглашению участников долевой собственности или через судебную инстанцию.
Прием адвокатом ведется по записи
| Часы работы: | |
| Пн — Пт с 10-00 до18-00 | |
|
Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи (запись осуществляется по телефону: 8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00) |
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
- Oфopмлять peaльный paздeл xлoпoтнo: этo oтнимaeт вpeмя, дeньги и нepвы. Инoгдa пpoщe пpoдaть cвoю дoлю втopoмy coбcтвeнникy и кyпить нoвый дoм.
- Ecли влaдeльцы гoтoвы paздeлить дoм миpнo, дocтaтoчнo cocтaвить coглaшeниe. Ecли нeт пpидeтcя пpивлeчь cyд.
- Дeлить мoжнo тoлькo тe дoмa, кoтopыe пpизнaют блoкиpoвaннoй зacтpoйкoй. Peшeниe — пpинимaют кaдacтpoвыe инжeнepы.
- Ecли пoд дoмoм cлишкoм мaлo зeмли (oбычнo мeньшe 8 coтoк), ee нe paздeлят. Oнa ocтaнeтcя в oбщeй coбcтвeннocти влaдeльцeв дoмa.
Чем выдел отличается от раздела
Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.
Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.
Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.
После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.
Что делать, если соглашение о разделе не достигнуто?
В случае, когда стороны, участвующие в разделе, не могут прийти к согласию или например, один из домовладельцев не общается с родственниками, а место его нахождения установить невозможно, то единственный выход — судебное урегулирование возникшего конфликта. Этот вариант более сложный, требует много времени и наличия определённых знаний.
Главное условие, которым будут руководствоваться судебные органы при разделе общего имущества — соблюдение всех прав каждой стороны. Пока длится судебное разбирательство, имуществу не должен быть нанесен ущерб в соответствии с ГК РФ ст. 252.
Исковое заявление необходимо оформить максимально правильно, описав все помещения, указать границы участка, которые предположительно образуются после разделения. Также необходимо предоставить суду ряд документов (в некоторых случаях достаточно копий). Грамотно составить судебный иск сможет только квалифицированный специалист. Готовый иск и приложение к нему в виде документов подаётся в судебный орган по месту жительства вас или ваших оппонентов.
Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы
Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.
Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.
Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.
Эта процедура может пройти двумя способами:
- основываясь на согласие всех владельцев;
- на основании судебного решения.
Особенности раздела земельного участка в натуре
Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:
- Для дачных участков – от 6 соток.
- Для фермерских и крестьянских хозяйств – от 2 гектар.
- Для участков под огород – от 4 соток.
- Для садовых участков – от 6 соток.
Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:
- Определение размеров каждой доли. Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
- Разделение построек. При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
- Определение размеров новых участков. Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
- Подготовка соглашения. После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
- Выполнение раздела. Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.
Фактический раздел дома и земли
Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.
В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.
К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.
Но при этом должны быть следующие условия раздела:
- у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
- каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
- помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
- земельный участок также должен быть разделен.
Как делится земельный участок при долевой собственности на дом
Земельные участки подразделяются на два вида:
Делимый ЗУ. Участок считается делимым, если при разделе сохраняется целевое назначение каждого из вторичных наделов, другими словами, только те участки, которые при разделении их на несколько частей остаются пригодными для использования в первоначальном варианте. Например, ЗУ, первоначально предназначенный для ИЖС, останется таковым и после раздела.
Неделимый участок. Неделимым считается тот участок, который при разделе значительно теряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ), либо меняет свое целевое назначение.
Например, для Москвы и МО предельно допустимые минимальные нормативы для ЗУ следующие:
- земли сельхозназначения – от 2 Га;
- садовый участок – от 6 соток;
- земля под огород – от 4 соток;
- ЗУ под индивидуальное жилищное строительство – от 5 соток.
Законодательство о земле под МКД
Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.
Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.
Можно выделить несколько основных пунктов:
- Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.
К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.