Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить мансарду в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП , мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.
Нюансы оформления в собственность мансарды
В первую очередь нужно отметить, что для того чтобы получить на присоединение мансарды в многоквартирном доме разрешение, необходимо соблюдение некоторых условий, в частности:
- здание не должно быть в аварийном состоянии, требовать капитального ремонта или реконструкции;
- необходимо иметь письменное подтверждение согласия на проведение переустройства чердачных помещений от собственников близлежащих помещений, а в некоторых случаях и от всех жильцов дома;
- должна быть техническая возможность обустройства мансарды;
- мансарда может быть присоединена только к квартире, находящейся на верхнем этаже здания.
Что же касается юридической стороны присоединения помещений чердака к квартире, то оно может быть выполнено на условиях получения их в собственность или же в виде заключения договора аренды. При этом в каждой отдельной ситуации выбор способа присоединения может зависеть от множества нюансов, начиная от количества собственников и наличия права на долевую собственность и заканчивая наличием ТСЖ и его составом.
Чтобы понять, как узаконить мансарду в многоквартирном доме и что этот процесс может быть достаточно сложным, стоит отметить что его решение во многом зависит от результатов общего собрания собственников. Обусловлено это тем, что чердачное пространство является объектом общей собственности, и все владельцы жилья в доме имеют долю в ней.
По итогам собрания владельцев может быть принято решение как о передаче части общей собственности чердачных площадей с условием их соответствующей реконструкции, так и о сдаче чердака в аренду по договору или в безвозмездное пользование при условии получения согласия более 67% (2/3) совладельцев.
Какое помещение считается мансардным?
При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.
Признаки чердака:
- это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
- его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
- предназначен для размещения коммуникаций здания;
- его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.
Нужно ли регистрировать мансардный этаж
Как считаются этажи у дома — этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); — этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); — этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*). При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Дизайн спальни для взрослых и детей на мансардном этаже Дизайн спальни на мансардном этаже предъявляет некоторые требования, которых следует придерживаться, но они не отличаются сложностью. Рекомендуется сразу выбрать стиль оформления, а дальше уже определяться с деталями. Оформление мансардной спальни отличается некоторыми особенностями.
Это касается выбора мебели, обстановки, освещения. Немалую роль играет и цвет, который позволяет сделать комнату более светлой и уютной. Нужно ли оформлять и регистрировать реконструкцию частного дома? 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства.
Порядок оформления мансарды
Многие юристы настоятельно рекомендуют начинать оформление мансарды с подготовки необходимых документов на строительные работы и уже потом приступать к непосредственному возведению мансардного помещения. Результатом халатного отношения к процессу проверки и сбора документации может явиться получение иска от Госархстрой службы и снос постройки.
Общий порядок оформления мансарды:
- Сбор необходимых для регистрации документов;
- Создание плана проекта строительства. Как правило, это делают специалисты с лицензией;
- Оформление заявления на регистрацию мансардного помещения;
- Утверждение проекта в соответствующих инстанциях, одной из которых является архитектурно-строительная инспекция населенного пункта;
- Получение всех необходимых документов из Бюро технической инвентаризации, ЖКХ и санэпидемстанции.
Жильё для художников, инвесторов и холостяков
Квартиры в мансардах и сегодня остаются специфическим жильём, которое подходит далеко не всем. «В мансардах, обустроенных в верхних этажах старых домов, могут быть низкие или сильно скошенные потолки и маленькие окна-бойницы. В таких помещениях бывает недостаточный напор воды, а в домах старого фонда не всегда есть лифт. Свет, проходящий в окна, расположенные над головой — не очень удобный вариант для жилья. Он больше подходит под студию или мастерскую», — считают в ГК «Премьер».
Также, по мнению экспертов, нужно особое внимание при покупке мансарды уделять юридическим вопросам: иногда бывает так, что собственник незаконно объединил квартиру на верхнем этаже с мансардой. В этом случае все проблемы лягут на покупателя. Основная трудность заключается в том, что для получения мансарды в собственность нужно заручиться письменным согласием всех собственников жилья в данном доме. В противном случае присоединение чердака к квартире можно будет оспорить в суде. Это основная причина, почему мансард нет на всех чердаках в центре Москвы.
Но несмотря на все трудности, мансарды быстро находят своих покупателей. По данным коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, большая часть покупателей мансард — холостяки, которые устраивают в них квартиры-студии. Также мансарды пользуются спросом у инвесторов, которые справедливо полагают, что эксклюзивность — весомый аргумент в пользу ликвидности такого предложения. Однако нередки случаи, когда квартиры в мансардах покупают и семейные пары, которые стремятся приобрести ни на что не похожее жильё.
Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме
Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:
- многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
- собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
- технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
- претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.
Как узаконить мансарду в многоквартирном доме
В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей.
На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.
Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:
- Регистрация права собственности;
- Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.
Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.
Как узаконить мансарду в частном доме в жилое помещение
Жилищное законодательство (ст.36 ЖК РФ) содержит интересное определение общего имущества. Под ним понимаются помещения, которые не являются непосредственными частями квартир: лестничные площадки, подвальные помещения, лифтовые конструкции и чердаки. Предназначение таких «пространств» — обслуживание этажей.
Чердак представляет собой нежилое помещение, расположенное над последним этажом. Размеры чердака соответствуют площади последнего этажа. Ответственность за общедомовое имущество несет управляющая компания или ТСЖ (возможно, что оба сразу), однако само по себе право собственности «распределено» между всеми жильцами многоквартирного дома.
Чердачное помещение лишним не будет. Вопрос в другом: кто имеет право на приватизацию? Ответ лежит на поверхности: жильцы последнего этажа – лица, имеющие право на присоединение технического этажа. На деле не все так просто.
Согласно положениям ЖК РФ, собственники всех квартир в равной мере обладают правом владения и пользования технических помещений.
Чтобы приватизировать чердак, придется основательно «попотеть», так как присвоение объекта повлечет за собой соответствующее уменьшение площади других жильцов. Предстоит целая реконструкция, требующая согласия всех собственников, внушительного пакета документов и финансовых затрат.
Отсутствие согласия равносильно такому явлению, как самозахват, который повлечет за собой ответную реакцию уже не от соседей, а со стороны государства.
Разрешение на строительство мансарды
Вы решили заменить чердачное помещение в собственном доме мансардным жилым помещением, или проживаете на верхнем этаже многоэтажного дома и возникло желание неиспользованное помещении сверху оборудовать под мансарду? Возникает вопрос, а нужно ли иметь разрешение на демонтаж такого плана и куда необходимо обратиться?
Владельцы частных домов должны знать, что для строительства мансардного помещения необходимо получить специальное разрешение. Это касается домов, построенных намного раньше и без мансардного помещения.
В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.
Понятно, что если вы строите новый дом и в проекте предусмотрено мансардное помещение, то отдельно разрешение на мансарду брать не надо, это все есть в разрешении на строительство новой постройки.
Если владелец запланировал переделать чердачное помещение старого дома под мансарду, сначала необходимо детально изучить главу 6 Градостроительного Кодекса, а именно статью 51. Разрешение на строительство и реконструкцию – документ, дающий подтверждение, что ваш проект на мансарду соответствует всем требованиям.
Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя.
При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку.
Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.
Впервые этот термин появился во Франции, в 17-м веке и связан он с архитектором Франсуа Мансара. Он впервые оборудовал чердачное помещение в виде комнаты для гостей.
Чуть позднее такие чердаки стали жильем для небогатых людей, которые получили возможность недорогого проживания в столице Франции. А еще позднее они распространились по всему свету.
До России модная новинка добралась только к концу 19-го века и была темной, мрачной и неуютной из-за низкой освещенности. Селились на таких этажах студенты и самые бедные мастеровые.
Сегодня дом с мансардным этажом выглядит очень привлекательно, а сама мансарда становится изящной игрушкой.
Строительные нормы и правила для пристройки мансарды
Требования к безопасности и правилам проведения работ при пристройке мансарды определены СП 118.13330.2012 и СП 54.13330. Вот основные нормы, которые нужно учесть при проектировании:
- линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа;
- размещать административные помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях степени огнестойкости не ниже II и высотой не более 28 м.;
- площадь спальни и кухни в мансардном этаже допускается не менее 7 м. при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м.;
- в жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в мансардном этаже, допускается уменьшение нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%;
- здания степеней огнестойкости I, II и III допускается надстраивать одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности К0, независимо от высоты зданий, но расположенным не выше 75 м.;
- при применении деревянных конструкций для пристройки мансарды нужно предусматривать надлежащую огнезащиту;
- при устройстве аварийных выходов из мансардных этажей на кровлю необходимо предусматривать площадки и переходные мостики с ограждением.
Это только основные правила и требования, так как их перечень может оказаться существенно шире. Например, для мансард в МКД обязательно меняется схемы теплоизоляции и гидроизоляции, система теплоснабжения и вентиляции. При отступлении от строительных норм проект не пройдет согласований.
Ремонт за счет мансарды?
По мере того, как программа обновления так называемого несносимого фонда набирает обороты, жители кирпичных пятиэтажек все больше интересуются: чем обернется для их жилища капремонт или реконструкция?
Планы на реконструкцию
Что дает капитальный ремонт дома – это вполне понятно. С реконструкцией сложнее. Ясно, что она преобразит внешний вид здания, в доме заменят проржавевшие трубы, за счет надстройки мансардных этажей расширятся его возможности. Но тут нередко возникает вопрос: зачем старожилу пятиэтажки головная боль с надстройкой мансарды, тем более без отселения, ведь его квартира останется прежней?
Все чаще люди рассуждают так: если уж не светит получить новую квартиру при расселении, так пусть дом просто отремонтируют. В рамках cреднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий некоторые пятиэтажки ждет именно капремонт. Но в основном речь идет о серьезном обновлении старого пятиэтажного жилищного фонда. Согласно данным столичного Стройкомплекса, по 29 объектам уже утверждена градостроительная документация, а по 8 из них проведены аукционы.
Вопрос жителей кирпичных пятиэтажек о том, насколько необходима надстройка жилого дома дополнительными этажами в процессе его обновления, мы адресовали сразу нескольким специалистам, занимающимся реконструкцией зданий. Если опустить разговоры о преимуществе и красоте современных фасадов, по сути, выяснилось: капремонт всех старых жилых домов никакой бюджет не осилит. А инвестор, что вполне естественно, захочет оправдать вложенные «в обновление» средства за счет продажи новых квартир. Такая вот неумолимая логика бизнеса.
Есть варианты
Лет восемь назад в подмосковном Лыткарине проводился эксперимент по реконструкции ветхих домов с надстройкой дополнительных этажей. Несколько проектных организаций предложили свои варианты обновления старых пятиэтажек и реализовали интересные авторские замыслы. Реконструкция обветшавших зданий проводилась без отселения жильцов.
В предвкушении бума реконструкции несносимых «хрущевок» сегодня проводятся конкурсы тематических проектов среди молодых архитекторов и студентов, заканчивающих профильные вузы. С идеями юных дарований периодически знакомятся мэтры градостроения и даже мэр столицы Юрий Лужков.
Между тем есть фирмы, которые не один десяток лет посвятили реконструкции старых зданий. В разных регионах страны уже нашли применение проекты надстройки мансард с использованием вертикальных конструкций для усиления стен дома и дополнительных опор для новых этажей. Существует интересное решение, когда модуль надстройки собирается прямо на земле, а потом при помощи двух мощных подъемных кранов поднимается и устанавливается наверху здания. При надстройке мансардных этажей не раз использовался метод возведения новых несущих конструкций в виде дополнительного каркаса самого здания. При хороших, прочных стенах и надежном фундаменте часто применяется сборно-каркасная технология возведения мансард без вертикального укрепления несущих конструкций. Вместо крыши устанавливается металлический остов надстройки, который потом обшивается различными способами.
В принципе, варианты реконструкции и надстройки могут быть разные, все зависит от технических возможностей старой постройки и фантазии проектировщиков. На выбор той или иной методики, прежде всего, влияют результаты исследований, отражающие состояние дома, его стен, перекрытий, грунтов, фундамента и т. д.
Что нам стоит дом надстроить
К слову сказать, в отечественной практике возведения мансард есть опыт, когда надстраивались дома, стоящие на проблемных грунтах. Например, в 1999 году при детальном обследовании предлагаемого к реконструкции жилого дома в Ижевске
выяснилось, что стены кирпичной пятиэтажки довольно крепкие, а вот грунты слабые, размытые и вряд ли выдержат мансардные этажи. Однако фирма «Центр строительства мансард» («ЦСМ») применила довольно новаторский в то время метод укрепления (силикатизации) грунтов. Сейчас эта методика используется весьма широко. В «проблемной почве» бурят скважины и закачивают туда специальный раствор на основе силикатов. В итоге получается крепкий грунт.
Сама технология возведения мансард, применяемая «ЦСМ», довольно оригинальна и рассчитана на реконструкцию жилого дома без отселения жильцов в сравнительно короткие сроки – 7 – 8 месяцев. Сверху, по периметру крепких стен здания делается «монолитный пояс», потом на это основание монтируется «несущий каркас» мансарды из черного металла. Здесь также используется комбинированная стропильная система из оцинкованных деталей, что значительно облегчает конструкцию. Затем металлический остов обшивается минераловатными плитами и гипсокартоном, а сверху облицовывается цементно-песчаной черепицей.
Разумеется, подобная технология применяется после проведения инженерно-геологического изыскания, экспертных выводов о состоянии дома и грунтов, а также точных расчетов и тщательного изучения несущих конструкций.
Кроме того, продуманы все детали проведения строительных работ, чтобы не доставлять жителям обновляемого дома особенных неудобств. Для рабочих существуют свои пути подъема на строительную площадку. Как правило, это винтовая лестница, установленная снаружи дома, которая потом разбирается и вывозится с объекта. Здесь же находится специальный подъемник для доставки наверх стройматериалов. Специалисты фирмы разработали метод, исключающий протечки после удаления кровли дома и монтажа мансарды.
По этой технологии было реконструировано порядка 20 объектов, в том числе в Туле, Екатеринбурге, городах Подмосковья. А в столице специалисты «ЦСМ» надстраивают двумя этажами Центр эндокринологии на улице Дмитрия Ульянова.
Можно, но не желательно
Специалисты считают: современные технологии и добросовестные расчеты позволяют взяться за реконструкцию почти любого кирпичного здания. Если, конечно, это будут делать профессионалы. И тут главное – застраховаться от дилетантов. А при надстройке дополнительных этажей, как уже говорилось, надо провести особенно тщательное обследование состояния старой постройки и грунта, сделать точнейшие расчеты. В том числе просчитать, выдержат ли стены, перекрытия, лестничные марши и т. п. дополнительную нагрузку. А заодно выяснить возможности инженерных коммуникаций.
В принципе, при большом желании можно усовершенствовать, укрепить и подстраховать все, что угодно. Но работы, связанные с реконструкцией, могут потребовать столько вложений, что окажутся просто невыгодными заказчику. Ну, представьте: у старой пятиэтажки надо укрепить фундамент, стены, частично заменить перекрытия и всю «инженерию». Такую постройку, по здравому рассуждению, выгоднее и лучше снести. Да и исполнители проекта, ознакомившись с результатами обследования, вряд ли захотят рисковать своей репутацией, связываясь с полуаварийным зданием.
И еще весьма существенный момент: перед тем, как начинать запланированные работы по обновлению жилого дома, а уж тем более с надстройкой мансарды, необходимо получить согласие жильцов обновляемого строения на грядущие метаморфозы.
Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме
Проведите голосование, путем приглашения вех жильцов на собрание, или же самостоятельно обойдите все квартиры в дому и соберите подписи. Если все 100% проживающих в доме проголосовали за то, что не против того, чтобы вы занялись приватизацией – смело приступайте к сбору документов, если же некоторые воздержались, не проголосовали или же вовсе посчитали, что вы пренебрегаете правами других жильцов – вы не можете претендовать на чердачное помещение. Обращение в инстанции Помимо документов, которые, так или иначе, уже есть у вас на руках, вам необходимо посетить ряд инстанций и собрать документы, обязательные для приватизации.
- Так, необходимо явиться в Роспотребнадзор и получить справку о том, что данное помещение и его использование не будут представлять опасности для жильцов дома.
- Следующий пункт вашего визита – ГУ МЧС.
Как оформить чердак в собственность.
Стоимость К сожалению, практически невозможно определить стоимость подобного действия, так как она варьируется в зависимости от региона. Также разные цены установлены на получение технической документации. Вы можете потратить от полутора до трех тысяч рублей на оформление архитектурного плана, и еще от двадцати до сорока тысяч на оформление мансардного помещения в собственность путем приватизации.
К сожалению, нигде не установлены единые тарифы и таксы на сбор документов и необходимые взносы. Теперь вы знаете, как оформить чердак в свою собственность, и, правильно рассчитав силы и действия, вы можете приступать к данной процедуре уже сегодня. Видео Посмотрев это видео, вы узнаете как приватизировать чердак над своей квартирой.